부동산 관리에 익숙한 방법

부동산 관리 실무 경험 편집

I. 개입 전 문장

1. 개발자가 설계 프로젝트를 계획할 때 부동산 관리 회사는 어떤 의견을 제시해야 합니까?

A: 부동산 프로젝트의 도입은 판매에 유리한 다양한 외부 조건뿐만 아니라 해당 구성 및 시설의 단순성과 낮은 유지 보수 비용도 고려해야 합니다. 따라서 부동산 관리는 부동산 설계에 대해 다음과 같은 권장사항 (설명) 을 제시해야 합니다.

(1) 상업 및 부동산 관리실 예약 (관리처 오피스룸, 직원 기숙사 식당, 직원 업주 오락실, 경비정, 쓰레기 수거소, 재료 창고, 청소원 공구실 등 포함). ) 고려해야 합니다.

(2) 액세서리 시설, 장비, 파이프 배치 및 배선은 에어컨 설치 위치 예약 및 에어컨 스포이드를 포함하여 합리적이어야 합니다.

(3) 설계 시 외벽의 돌출된 가장자리, 특히 고공에서 접근할 수 없는 플랫폼, 기둥 등 불리한 정리를 최소화합니다.

(4) 고층 건물과 대형 주거 지역은 복도 청소와 녹화 관개 장소에 필요한 수도관 커넥터와 세면대를 합리적으로 배치하는 것을 고려해야 한다.

(5) 물, 전기, 기표 설정은 미터기를 가정으로 베끼는 수요를 고려하고 가능한 1 층에 집중해야 한다.

(6) 우편함 설정은 우편이 1 층 (오버 헤드 등 1 층 이상) 에 배치돼야 한다는 점도 고려해야 하고, 우편함 규격과 자물쇠는 요구 사항을 충족해야 하며, 우유 보관도 고려해야 한다.

(7) 주거구 출입구의 위치와 수량 구성은 합리적이어야 하며, 최소한으로 불필요한 지출을 줄여야 한다.

(8) 동네 주차 공간 분배는 선전의 가구당 차량 비율을 최대한 충분히 고려해야 한다.

(9) 주거 지역 외곽은 가능한 폐쇄적인 치안 관리의 필요성을 고려해야 한다. 철제 울타리는 등반과 시추를 방지하도록 설계되어야 하고, 딸벽도 등반을 방지하도록 설계되어야 한다.

(10) 주거 지역의 녹지 면적은 주거 지역의 미래 평가의 필요성을 고려해야 한다.

(1 1) 녹화대 식물 품종 (특히 고급 대형 부동산 동네) 은 너무 비싸고 다양하게 디자인하지 마세요. 사계절의 오차와 꽃향기가 넘쳐나는 것을 충분히 고려할 뿐만 아니라, 배합의 원칙은 대범하고 품위 있고, 그늘진 곳과 햇빛 아래에서 쉽게 보수할 수 있는 식물을 합리적으로 선택하는 것이다.

(12) 주거 지역의 로고와 건축 소품의 디자인도 저비용 유지 관리의 편리성을 고려해야 한다.

(13) 주거 지역에는 수영장 (수영장 포함), 모래풀, 그네, 턴테이블, 고저 레버 등 안전위험이 있는 시설과 기구를 설치해서는 안 된다.

(14) 하수관, 우수 파이프가 바닥을 통과할 때 전선관을 고려해야 파이프가 터질 때 교체된다.

(15) 현재 대부분의 가정에서는 발코니를 빨래, 바닥을 끄는 급수 및 배수 장소로 사용하고 있다. 따라서 발코니 디자인은 통일되어야 하며, 두 개의 누수 (그 중 하나는 세탁기 배수에 사용됨) 를 갖추어야 한다. 그렇지 않으면 업주가 파이프를 배정하여 2 차 인테리어를 할 때 시공이 불규칙하면 일련의 문제가 발생할 수 있다.

(16) 저가 주택 소유주가 사용하는 창식 에어컨이 많기 때문에 대부분의 침실에는 창식 에어컨이 준비되어 있습니다. 예약에어컨은 창식 분리형 에어컨 실외기를 설계할 수도 있고, 창식 에어컨 실외기를 설치할 수도 있으며, 향후 수리, 눈 심기, 분해 등도 편리하다. , 오래된 에어컨이 남긴 문제 (누수) 를 피할 수 있습니다.

(17) 건물의 접근성 플랫폼은 화단과 녹화대로 설계할 수 있다. 다층 지붕은 유지 보수가 용이한 녹지로 설계되지 않아 단열할 수 있을 뿐만 아니라 지면 녹화 면적의 부족도 보완할 수 있다.

(18) 전화, 컴퓨터, 텔레비전 등 현대 가전제품의 용량이 크며, 케이블 연결 설계는 기본, 보조 침실, 로비 설치 예약 전화 콘센트, 광대역 네트워크 또는 LAN 컴퓨터 연결 콘센트, TV 콘센트 및 홈 시어터 서라운드 커넥터를 고려해야 한다. 또한 현관문 옆에 있는 욕실에 시각적 인터콤 전화와 초인종을 설치하는 것도 고려해 볼 수 있습니다 (샤워나 화장실에서 전화를 걸 때의 어색함을 피할 수 있습니다). (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 남녀명언) ) 을 참조하십시오

(19) 복도 측벽에 일정 높이의 타일 (낙서 방지, 얼룩 방지) 을 깔아야 한다.

(20) 복도 내 전기 시계 상자 등 다른 선함은 만능 자물쇠를 사용하지 말고 전용 자물쇠를 사용해야 한다. 복도의 총스위치는 숨겨야지 폭로해서는 안 된다.

(2 1) 동네 소방수관이 홍피관 (지면) 이나 퇴색하기 쉬운 페인트관 (고공 작업 감소) 을 칠할 수 있는지 여부.

(22) 주거 지역의 가로등은 많지 않아 일정한 조도만 요구한다. 가로등은 가능한 대종 상품등석을 사용하는데, 등잔대는 녹 방지, 견고함, 자외선 차단, 비 방지, 태풍 방지, 에너지 절약 등 (일상적인 유지 관리를 용이하게 하고 지출을 줄임) 을 사용해야 한다.

(23) 쓰레기 수거소는 동네 출입구 부근, 쓰레기문 밖으로 설계되어 쓰레기차가 밖에서 일하도록 하는 것이 좋다. 동네 안녕에 영향을 주지 않는다.

(24) 단위 복도등은 광제어적외선 복합스위치를 사용하는 것이 좋다 (물건을 휴대하기 쉬운 업주가 계단을 오르내리고, 복도 공공조명용 전기를 줄이는 것이 좋다).

(25) 보통 한 단위 복도 램프는 한 달에 10 도 이상의 전기를 사용하기 때문에 전기 계량기 구성은 최소 용량을 선택해야 한다 (대용량 전기 계량기가 수십 도의 전기를 더 받지 않도록 하여 불필요한 지출을 초래하지 않도록 해야 함).

(26) 소방펌프, 2 차 급수 등 전력은 크지만 전력이 적은 설비시설은 전기계량기를 공유할 수 있습니까?

(27) 상업용수와 주민용수의 유료기준이 다르기 때문에 주민용수와 상업용수의 파이프를 분리하고 수도표를 갖추도록 권장하고 있습니다 (수도회사가 상업용수와 주민용수의 비율을 설정하지 않도록, 일반적으로 높은 유료의 상업용수 비율을 높게 설정하면 장기 지출이 불가피합니다).

(28) 주거 지역의 지하 하수관은 합리적으로 부설해야 하며, 유정 간격이 적당하다. 일반적으로 파이프 준설 시 대나무 조각의 길이나 기계 준설기가 달성할 수 있는 길이를 초과해서는 안 된다.

(29) 에어콘 스포이드가 있는 벽 주위에는 녹색벨트 (에어콘 사용, 환경 미화, 과거 에어컨 물방울로 인해 바닥에 이끼가 끼지 않도록 방지) 를 만들어야 한다.

(30) 외부 창문은 거리에 있고 아래에는 인도나 주차 공간이 있어 사창 (고공 포물선 감소) 을 고려해 볼 수 있다.

(3 1) 출입구, 주차 공간, 주변, 순찰 사각, 점포 모집 플랫폼 등에서 CCTV 감시를 설계하여 설치하다.

(32) 모든 단위의 입구 문은 방우커버 (방우와 샤워수) 로 설계해야 한다.

(33) 상가 앞뒤에 마련된 에어컨 공간과 배수 공간은 개발자가 간과하는 경우가 많으므로 설계에서 고려해야 한다.

(34) 건물에 사각, 즉 접근할 수 없는 플랫폼 (위생사각과 고공 작업 감소) 이 있어서는 안 된다.

(35) 중요한 파이프와 선로는 예비관이나 송두를 예약해야 한다 (국부적인 손상을 방지하고 전체 파이프를 교체하고 인력과 재력을 낭비하지 않도록).

(36) 가장 문제가 발생하기 쉬운 하수관과 수도관은 모두 바닥을 관통하고, 벽은 압착으로 인해 터지거나 (PV 파이프) 부러지기 쉬우므로 (아연 도금 파이프) 설계 시 부시를 설치하는 것이 좋다.

(37) 주거 지역의 공공 시설 계획 및 설계는 단계적으로 완료되어야한다.

(a) 부동산 관리 요구 사항에 따라 녹화율, 부동산 관리용 방, 상업용 방, 기능용 방, 설비용 방을 배치한다.

(b) 파이프 가스, 지능형 통합 배선, 2 차 가압 파이프 및 게이트 밸브, 배기 파이프, 음식점 예약 칸막이 등은 모두 설계에서 고려해야 한다.

2. 부동산 관리회사가 프로젝트 건설 단계에 개입하려면 무엇을 주의해야 합니까?

A: 부동산의 전반적인 품질은 건축 재료와 설비 자체의 품질과 설치 시공의 품질이라는 두 부분으로 구성되어 있습니다. 따라서 부동산 관리 회사의 경우 주로 개발자에게 다음과 같은 조언을 제공합니다.

(1) 주택지 (건물) 의 중요한 대형 설비 시설을 공급하는 공급업체는 공급, 설치, 디버깅, 애프터 수리를 함께 할 수 있는 실체회사를 최대한 선택해야 하며, 비슷한 가격의 여러 공급 업체 중에서 역사가 오래되고 애프터 기술 서비스가 좋고 가격이 적당해야 합니다.

(b) 지역 사회 인프라 프로젝트에 널리 사용되는 각종 건축 자재, 장식 재료, 수력 설비 등 일반 재료 및 액세서리는 시장에서 통용되는 표준 부품 및 일반 부품을 최대한 사용하고, 가능한 한 국가와 본 시 지정 생산업자가 생산하는 브랜드, 모델 및 사양을 사용해야 합니다.

(3) 주택부동산과 관련된 구조, 방수층, 은폐공사, 철근, 파이프 재료 등은 내구성, 내식성, 압축 응력, 전선관 시공을 고려해야 하며, 감독회사 * * * * 의 참여로 관련 과정통제와 검수 통제의 감독 품질을 확보하고, 녹화대 토양두께가 요구 사항을 충족해야 한다.

(4) 토건공사, 장식공사, 설비시설 설치공사, 녹화공사 및 관련 시정공사와 관련된 시공단위, 공급업자, 설치단위, 중개기관은 개발된 설비 (또는 대량재료, 액세서리) 의 품질 (수리) 내용, 품질 (수리) 기간에 관한 것이다

(5) 엘리베이터, 중앙 에어컨, 배전 시설, 폐쇄 회로 모니터링 시스템, 화재 경보 시스템, 전화 교환 시스템 등 몇 가지 중요한 대형 지원 장비의 공급업체입니다. ) 명확한 운영 지침을 제공하고 부동산 관리와 관련된 기술 운영자에 대한 정규 교육을 실시해야 합니다.

(6) 동네 부동산에서 선택한 설비, 기기는 해당 부서의 인증을 거쳐야 한다 (예: 전기 계량기, 수도 계량기, 수력발전부의 검사를 거쳐야 사용 허용, CCTV 감시 시스템은 공안부의 안전기술 테스트를 거쳐야 사용 가능, 화재 경보 시스템, 소화기, 엘리베이터 배전 시스템, 주차장, 교통관리 시스템 등). ) 장비 또는 계측기 공급 및 설치 단위로 해결하는 것이 가장 좋습니다.

(7) 향후 부동산 관리를 용이하게 하기 위해 대형 중요 공공시설에는 별도의 전기 계량기 또는 전기 계량기 (상황 분석 및 비용 관리를 용이하게 함) 를 설치할 수 있다. 고층, 대형 오피스텔 실내 조명 콘센트의 전원은 중앙 에어컨 시스템의 전원 코드, 측정과 분리되어야 하며, 가능한 한 층별, 분가구량으로 측정해야 한다. 전기계량기의 위치는 통일적으로 집중되어야 하고 (편리함, 집주인이 스위치를 끄는 것을 잊었을 때 일시적으로 전원을 차단할 수 있음), 전화선은 층층이 분해야 한다.

(8) 각 전문 엔지니어링 기술자는 품질 추적을 잘 하고 현장에 직접 자료를 파악한다. 특히 각종 급수, 전력, 중앙에어컨, 소방신고전화, 케이블 TV 등 파이프라인 동향, 중요한 게이트 밸브, 검사구 위치, 해당 시공 변경 기록 등이 있다.

(9) 중요한 토건공사는 일정한 추출 합격률을 보장해야 하며, 모든 은폐 공사는 품질 검수, 부동산 관리원이 참여해야 한다.

(10) 부동산 관리자는 부동산의 준공 검수에 참여해야 하며, 부동산 관리 요구 사항을 충족하지 않는 프로젝트에 대해 만족스러운 수정을 하고 서명할 권리가 있다. 부동산 (설비 시설 포함) 의 2 차 인수검사는 반드시 전면적으로 인수인계, 특히 도면, 자료, 변경 기록을 검수해야 한다.

3. 개발상 사업이 개장한 후, 부동산관리회사는 대외판매실에서 무엇을 주의해야 합니까?

A: 판매 설명서, 미디어 광고 및 부동산 매매 계약을 엄격하게 검토하고 부동산 관리에 불리한 조항과 약속을 삭제하거나 수정하여 후환을 피하십시오. 8 층을 사서 옥상 발코니를 보내면 1 층을 사서 정원을 배달한다. (공공장소는 실내면적에 속하지 않아 소비자를 오도한다.) X 년 관리비를 면제하거나 몇 원 /m2 에 따라 관리비를 받는다. 커뮤니티는 xx 클럽 서비스를 제공합니다 (클럽은 항상 손실 프로젝트였습니다. 누가 설비에 투자하고 장소 관리비, 유틸리티, 유지비, 인건비를 지불합니까? 누가 경영 손실을 감당할 것인가? ); 파이프 가스, 지능형 관리 시스템, 폐쇄 회로 모니터링, 2 차 가압, 분수 수영장, 녹화정원 등을 약속했다. 그러나 디자인 시에는 전혀 고려하지 않았다. 납품 사용은 말할 것도 없고 (업주가 약속이 현금화되지 않았다는 것을 발견하고 부동산 회사와 원한을 맺었다), 부동산 관리회사는 개발자의 일부 영업사원에 대해 단기 교육을 실시하고, 일관된 태도로 부동산 관리에 대한 고객의 문의에 답해야 한다.

둘째, 인수 검수.

1. 부동산 관리 회사가 개발자의 부동산을 인수할 때 주의해야 할 양도 사항은 무엇입니까?

A: 부동산 관리 회사는 개발자가 양도한 부동산을 검수해야 합니다. 그렇지 않으면 규제가 엄격하지 않은 후유증과 재건, 추가공사는 부동산 관리 회사에 큰 부담을 줄 수 있습니다. 일반적으로, 부동산 회사는 인수 검수를 인수할 때 다음과 같은 요점에 주의해야 한다.

(1) 사전 개입 단계에서 제기된 개선 프로젝트 및 시정 의견을 검토하여 개발자가 미완성 사항에 대한 구제책 및 해결 방안을 제출하고 문서화해야 합니다 (부동산 관리용 주택, 특별자금, 운영비, 대외약속된 보조시설 등 민감한 문제 포함).

(2) 개발업자는 동네 내 모든 토건, 장식공사, 시정공사, 설비설치공사, 녹화공사 (도급) 단위명, 프로젝트, 프로젝트 담당자 연락전화, 보증기간 등을 기재해 부동산회사에 제출했다.

(3) 다양한 타일, 유리창, 액세서리 등을 포함한 사용하지 않는 주택 건축 자재를 사후 유지 보수로 남겨두면 비용을 절감할 수 있다.

(4) 주택단지는 시장에서 흔하지 않은 건축 자재, 설비 및 시설을 채택할 경우 개발자나 시공기관에 공급자 및 수리 단위의 주소, 전화 및 연락처를 제공해야 합니다.

(5) 부동산 관리와 밀접한 관련이 있는 시설, 파이프라인이 필요에 따라 완성되었는지 주목한다. 보초장, 도로 게이트, 울타리 등반 방지 드릴 시설, 청소 및 녹화를 위한 수도관 인터페이스, 싱크대, 쓰레기 수집실 (청소 도구실 포함), 동네 표시 시스템, 1 인용 차고, 오토바이 차고, 자동차 주차 공간 여부

(6) 공공시설, 보조장소 (유치원 등) 의 재산권. ), 주차 공간, 클럽 등. 동네내에서 정의하고 관련 증명서를 발급하다 (향후 업주 불만과 분쟁을 피하다).

셋. 회사 가입 문장 정보

1. 부동산 관리 회사는 초기에 어떤 준비를 해야 합니까?

A: 부동산 관리 회사는 입주 초기에는 주로 부동산 관리의 보조시설을 보완하고, 업주와 부동산 관리 회사의 중요한 사안에 대한 법률 계약 관계 (예: 업주 공약, 관리비, 본체수리기금, 주차 사용협정, 관리비, 공공요금 은행 위탁 지급협정 등) 를 바로잡는다. ). 고공 포물선, 공공복도 분향, 쓰레기 버리기, 차량 주차 부당, 안테나 무단 설치, 전선 전화선 함부로 당기기, 규정에 따라 에어컨 설치, 관리비 체불, 주차비 등 주택지 관리 규정 위반인 소유주 (주민). , 소유자 협약에 포함되어야 하며 소유자가 서명해야 합니다. 입주 초기에는 동네 위법 행위의 해악, 시민도덕교육, 처벌조항 및 근거 등이 단위 입구의 게시판, 게시판 등을 통해 광범위하게 발표됐다. 일부 의식이 불분명한 주민에 대해서는 방문, 홍보교육 강화 등을 해야 한다. 물론 예방은 위의 일을 통해 지역사회에 좋은 생활질서와 환경을 주는 것이다.