Securities Times 기자들은 이번 새 부동산 정책이 세 가지 새로운 특징을 제시한다고 밝혔습니다. 첫째, 이번 새 부동산 정책은 더 이상 단순히 주택 구입 수요를 자극하기 위한 것이 아니라 지역 정책에 부합합니다. 인구 정책, 인재 정책, 우한, 항저우, 둥관, 루저우, 창저우, 선양 및 기타 지역의 최신 부동산 정책과 같은 여러 목표를 달성하기 위해 이번 주택 구입 정책은 더 이상 전체적으로 균일하지 않습니다. 국가이지만 지역이 다릅니다. 더 많은 자율성이 있습니다. 창사(Changsha), 항저우(Hangzhou), 심양(Shenyang), 더저우(Dezhou), 르자오(Richao), 연운항(Lianyungang), 후이저우(Huizhou) 등의 도시는 모두 자체 상황에 따라 부동산 시장을 안정시키기 위해 유연하고 다양한 조치를 취합니다. 셋째, 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 1선 도시와 중국의 일부 주요 2선 도시에 대한 통제가 크게 완화되지 않았습니다. 3선과 4선 도시는 가장 완화적이었고, 도시별 주택 구입 정책 간 격차도 더 벌어졌다.
기자들과 인터뷰한 많은 전문가와 업계 관계자들은 현재 부동산 시장의 가장 큰 문제는 사회적 자신감 부족이라고 말했다. 이번 정책 조정은 아직 큰 이득은 아니지만 부분적인 조정으로 단기적으로 시장에 큰 활력을 주기는 어렵다. 그러나 전반적으로 부동산 시장은 바닥을 치기 시작했다.
인구정책과 인재정책의 결합
인구정책, 인재정책 등 다른 정책과의 결합은 미래의 새로운 특징이자 추세이다.
5월 14일 둥관 주택도시농촌개발국은 시중은행이 차별화된 주택신용정책을 시행하고 계약금 비율과 상업용 개인 주택 대출의 대출 이자율입니다. 또한, 국가 가족계획 정책을 준수하는 2~3명의 자녀를 둔 가족은 신규 상업용 주택을 구입할 수 있습니다.
공교롭게도 난징의 최근 주택 구입 정책에는 난징에 등록된 2명 이상의 자녀를 둔 가족이 새로운 상업용 주택을 구입할 수 있고 관련 은행에서 가장 우대적인 대출 금리를 누릴 수 있다는 점도 명시되어 있습니다. 항저우의 새로운 정책은 세 자녀를 둔 적격 가족이 신규 상업용 주택 공개 복권 판매에 참여하기 위해 등록할 때 '집 없는 가족'에게 우선권을 부여한다는 점을 명시하고 있습니다.
새로운 부동산 시장 정책과 다른 정책을 결합한 것과 비슷한 경우가 많다. 선양의 최근 주택 구입 정책은 구입 제한을 완화하고 2명 이상의 자녀와 젊은 인재를 둔 가정에 우대합니다. 선양시는 행정구역 내 이미 주택 2채를 보유하고 있는 18세 미만 자녀 2~3명을 둔 가구가 선양 구매제한구역 내 신규 상업용 주택 1채를 구매할 수 있음을 분명히 했다. 선양은 또한 18세 미만의 자녀 2~3명을 고용하는 직원에게 주택공제금을 지급하는 주택공제기금이 있는 가족이 주택공제기금 대출을 이용해 자가주택을 구입하는 경우 대출 한도를 65,438 + 최대 대출액의 0.3배로 완화할 수 있도록 규정하고 있습니다. 현재 기간의 금액입니다.
이와 함께 선양은 청년 인재에 대한 선순위 자금 대출 지원 범위와 강도를 다시 한 번 확대했다. 정규 대학 졸업 후 5년 이내 학사학위 이상 취득자의 경우, 예비자금 대출한도를 65,438 + 당해기간 최대 대출금액의 0.2배로 완화할 수 있습니다.
5월 19일 쓰촨성 루저우에서도 현역 군인, 퇴역 군인, 루저우시 농촌 호적자, 루저우시 비호적자, 대학에 관한 명확한 문서를 발표했다. (전문대학, 학부생 포함) 졸업 후 5년 이내 졸업생 및 2~3자녀를 둔 가정에서 새 주택을 구입하는 경우 총 구매금액의 2%를 일회성으로 지원합니다.
이 밖에도 안후이성 우후시는 자격을 갖춘 청년 인재에게 최대 20만 위안의 주택 보조금을 제공하고, 산둥성 일조시는 청년 인재에게 최대 65,438위안 이상의 주택 보조금을 제공할 예정이다. 동시에 첫 주택에 대한 예비자금 대출 한도를 1만 위안으로 늘릴 예정이다.
관련 상황이 트렌드가 됐다. 불완전한 통계에 따르면 항저우, 난징, 우시, 둥관, 러산, 몐양, 다저우, 쑤저우, 루저우 등 많은 도시가 다자녀가 있는 가족을 위한 주택 구입에 대한 새로운 정책이 도입되었습니다. 여기에는 주택 보조금 제공, 예비 기금 대출 한도 증가, 구매 제한 정책 완화 등이 포함됩니다. 또한 창저우, 우후, 선양, 허비, 일조, 양저우, 루저우 등 도시의 최신 주택 정책은 모두 대출 제한 측면에서 젊은 인재에게 우대 조건을 제공하고 있습니다.
북경대학교 박사후 연구원인 장레이(Zhang Lei)는 증권타임스 기자에게 중국이 저출산 고령화 사회에 진입할 것이라고 말했다. 출생아 감소와 노인인구 증가는 중국의 미래 인구 추세이지만, 일본 등 선진국의 정책 경험을 보면 어떤 단일한 정책 수단도 출산율을 높이는 데 결정적인 역할을 할 수 없음을 알 수 있다. 결혼, 출산, 교육, 주거, 연금, 사회보장 등을 포괄하는 종합적인 가족지원계획만이 수립될 수 있다. 공공 서비스 공급과 공공 자원 배분을 최적화해야만 가족 발전을 완전히 보장하고 가족 출산율을 향상시킬 수 있습니다. 이는 많은 곳에서 새로운 주택 구입 정책이 인재 및 인구와 같은 정책과 결합되는 이유이기도 합니다.
Ping An Real Estate의 시장 조사 부국장 Yue Xiangyu도 제한 완화의 전제 조건은 정책 적용 범위를 좁히고 완화 강도를 줄이는 것이라고 기자들에게 말했습니다. 이는 주로 일부 지역에서 일시적인 완화를 통해 점진적으로 가격을 인상하여 너무 빨리 완화되어 시장이 빠르게 뜨거워지는 것을 피하기 때문입니다. 이전의 느슨한 정책에 비해 형식이 더 풍부해졌습니다.
많은 전문가들은 이를 인구 및 인재 정책과 결합하는 것이 새로운 부동산 정책 최적화 과정에서 점차 새로운 추세로 자리 잡고 있다고 말했습니다.
다자녀 가구에 대한 주택지원 정책은 합리적인 주택수요의 방출을 촉진할 수 있을 뿐만 아니라, 어느 정도 출산을 장려하고 인구증가를 촉진할 수 있다. 인재 정책과 결합하면 다양한 곳에서 인재를 유치하는 데 도움이 될 것이며, 더 많은 도시가 이를 따를 것으로 예상됩니다.
다양한 형태, 도시를 보세요.
다양한 지역의 주택 구입 정책이 더욱 유연해지고 다양해지고 현지화되고 있는 것도 이러한 부동산 시장 안정 정책의 큰 특징이다. 이번 정책에서 다양한 지역에서는 예비 자금 조정, 대출 한도 최적화, 계약금 비율 인하, 증서세 감면 시행, 판매 제한 단축, 주택 보조금 제공 등 각자의 상황에 따라 하나 이상의 조치를 유연하게 채택했습니다. 렌탈시장 활성화. , 그것이 위치한 도시의 주택 구입 정책을 조정하십시오.
부동산 시장 안정화의 새로운 물결 속에서 창사는 가장 눈길을 끄는 도시 중 하나입니다. 최근 주택 구입 정책에는 온라인 서명이나 부동산 등록을 거쳐 임대 주택으로 사용되는 주택은 가족 주택 수 계산에 포함되지 않는다고 명시되어 있습니다. 이런 점에서 일부 사람들은 창사의 뉴딜이 교체 수요가 강한 대다수의 개선 지향 가족에게 무료로 '집 티켓'을 제공하는 것과 같다고 믿습니다.
그러나 창사시 주택도시농촌개발국은 해당 정책에 여전히 일부 제약이 따른다고 공식 밝혔다. 예를 들어 소유자는 시범 기업과 "창사시 기존 주택 임대 주택 활성화에 관한 협력 계약"을 체결해야 하며, 기존 주택은 임대 주택으로 활성화됩니다. 작동 수명은 65,438+00년 이상이어야 합니다. 아울러 적격심사 시 1가구 이상 임대할 경우 '가구당 1점 감점' 원칙을 한시적으로 적용한다.
텐진, 둥관, 후이저우, 포산, 항저우, 쑤저우, 우한, 지난 등 다수의 핫스팟 도시도 각자의 사정에 따라 '선택적 조치'에 나섰다. 텐진은 첫 주택 구입자에 대한 공제자금 대출 한도를 60만 위안에서 80만 위안으로 늘렸고 둥관은 개인 주택 양도에 대한 부가가치세 면제 기간을 5년에서 2년으로 조정했으며 상업용 주택의 거래 및 양도가 가능하다. 부동산 증명서를 취득한 지 2년 후, 후이양구와 다야만구의 구매 제한이 취소되었으며, 포산의 5년 된 중고 주택은 구매한 주택 수에 포함되지 않습니다. 항저우의 새로운 정책은 정산 후 5년 미만 구매 한도 내 중고 주택에 대한 사회보장 요건이 취소되고, 비현지 호적 등록 가구는 계속해서 사회보장금을 납부하거나 납부 기간 내에 주택을 구입할 수 있도록 규정하고 있습니다. 12개월간 개인소득세로 중고 주택 구입 제한 기준이 낮아졌습니다. 쑤저우의 중고 주택 판매 제한이 3년에서 2년으로 조정되고 중고 주택 판매 제한이 완전히 해제되었습니다.
일부 도시에서는 주택 구입을 촉진하기 위한 패키지를 출시했습니다. 예를 들어 쓰촨성 루저우(Luzhou)가 최근 도입한 부동산 시장 안정 정책에는 주택 구입 보조금 제공, 토지 이전 조건 최적화, 세금 정책 조정 및 시행, 차별화된 주택 신용 정책 시행, 주택담보대출 예금 취소, 온라인 최적화 및 개선 등이 포함됩니다. 중고 주택 서명 및 서류 제출, 세금 및 수수료 처리, 이전 등록 워크플로우 등
장쑤성 창저우, 랴오닝성 선양 등도 부동산 시장 안정을 위한 정성이 가득하다. 이 중 창저우는 부동산 소유권 증명서 취득 후 매매 제한 기간을 4년에서 2년으로 조정하고, 두 번째 주택에 대한 선지급 자금 대출 계약금 비율을 50%에서 30%로 낮추고, 공적 자금 대출 최대 한도를 늘렸다. 30만 가구에서 60만 가구로, 최대 가구 수는 90만 가구로 늘어났다. 또한 창저우는 창저우의 35세 미만 의사, 석사 등 고급 인재에 대한 지원도 늘렸다.
다른 도시에서는 부동산 시장 안정을 위해 다양한 새로운 정책을 시행하고 있습니다. 낙양, 상라오, 연운항, 메이저우 등 도시에서는 계약금 비율을 20%로 낮추었고, 주저우, 난양, 황시, 웨양, 허비 등은 계약금 비율을 20%로 낮추었습니다. 주택 구입에 대한 증서 세금 인센티브 또는 재정 보조금을 받습니다. 우시는 개인 주택 양도에 대한 부가가치세 면제 기간을 5년에서 2년으로 조정했습니다.
제한 완화의 규모는 매우 다양합니다.
현재 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 중국의 여러 일류 도시에서는 국가 금리 인하 정책 외에는 부동산 시장 안정을 위한 다른 주요 정책이 없습니다. 난징의 중고 주택 구입 제한에 대한 새로운 정책이 공식 발표된 지 3시간도 채 되지 않아 긴급 삭제됐다. 올해 4월 광저우의 한 은행은 '릴레이 대출'을 시작했지만 같은 날 중단됐다. 부동산 시장 측면에서는 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 주요 도시가 크게 완화되지 않은 것을 볼 수 있습니다.
중국 중부지수연구소의 분석에 따르면 각 계층 도시의 정책 우선순위 관점에서 1선 도시들은 주택 보조금, 정착 등 측면에서 정책을 세밀하게 조정했다. /인재도입 등, 2선 도시에서는 구매제한 최적화, 공제자금 조정, 주택지원금 지급, 정착·인재도입 등에 보다 중점을 두었습니다. 3선 및 4선 도시에서는 주택 보조금, 다자녀 주택 지원, 정착/인재 도입에 더 많은 관심을 기울이는 반면, 취약한 3선 및 4선 도시에서는 대출 정책을 국가 정책에서 규정한 최소 수준으로 완화하여 경기를 활성화합니다. 주택소비.
기관은 단기적으로는 중공중앙 정치국 회의에서 “다양한 지자체가 현지 실정에 맞춰 부동산 정책을 개선할 수 있도록 지원”하기 위해 부동산 시장을 조정할 예정이라고 밝혔다. 다양한 도시의 정책 시행 속도가 더욱 가속화되고 계속 증가할 수 있습니다. 1선 도시에 대한 정책은 계속해서 시장 신뢰 회복을 위한 돌파구로 인재 도입이나 구제 금융을 활용하는 미세 조정에 중점을 둘 것으로 예상되는 반면, 다른 도시에 대한 정책은 계속 증가할 것으로 예상되며 대출 등 제한적인 정책이 예상됩니다. 제한사항 및 판매제한사항이 최적화될 것으로 예상됩니다.
4월 18일 중국인민은행과 국가외환관리국은 '땅값, 주택가격, 기대감 안정'을 위해 부동산 조정을 다시 한 번 명확히 하는 23개 조치를 내놨다.
4월 29일 중국 공산당 중앙 정치국 회의에서는 주택은 투기용이 아닌 거주용임을 강조하고, 다양한 지역의 실정에 맞는 부동산 정책 개선, 경직되고 개선된 주택 지원 등을 지원해야 한다고 강조했다. 수요, 상업용 주택 최적화, 분양 자금 감독은 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진할 것입니다.
중국 공산당 정치국 회의가 부동산 업계에 각별한 관심을 기울인 것은 수년 만에 처음으로 부동산 시장 상황이 암울하다는 것을 보여주는 것으로 파악된다. 중앙정부는 다양한 지자체의 현실에 기반한 부동산 정책 개선을 지원하고 있는데, 이는 중앙정부가 지방자치단체의 도시별 정책 추진과 부동산 정책 개선을 지원하고 있음을 보여주며, 보다 긍정적이고 명확한 신호를 보내는 것이다.
데이터 관점에서 보면 올해 1분기 중국 부동산 업계는 실제로 낙관적이지 않다. 올해 1분기 전국 부동산 개발투자는 전년 동기 대비 0.7% 늘었고 증가율은 더욱 떨어졌다. 상업용주택 매매면적은 전년 동기 대비 13.8% 감소했고, 매매거래량은 22.7% 감소했다. 3월 30개 주요 감시 도시의 상업용 주거용 건물 거래 면적은 전월 대비 48% 증가했고, 전년 동기 대비 감소폭은 47%로 확대됐다. 부동산 100대 기업 전체 실적도 전년 동기 대비 47% 감소했다.
자신감 부족이 가장 큰 문제다.
장레이는 증권타임스 기자에게 올해 초부터 새로운 전염병의 영향으로 부동산 시장이 하락세를 가속화했다고 말했다. 4월 부동산 투자, 매매, 신축, 건설 등 주요 지표의 전년 동기 대비 증가율이 마이너스를 이어가며 하락세도 지속돼 부동산업계 안정이 더욱 어려워지고 있다. . 현재 부동산의 가장 큰 문제는 자신감 부족이다. 부동산 하락세를 바꾸는 열쇠는 사회, 특히 부동산 산업에 대한 주민들의 기대를 뒤집는 것이다. 이번 정책 조정은 아직 큰 이득은 아니지만, 단기적으로 전체 시장에 큰 폭의 상승을 가져오기는 어렵다.
Yue Xiangyu는 Securities Times의 기자에게 이번 전염병 이전에는 거시 경제와 부동산 판매가 감소하고 있었다고 말했습니다. 코로나19 사태로 인해 일부 지역 주민들이 외출이 어려워지고 자연스럽게 집을 보거나 살 수 없게 되면서 부동산 시장의 바닥은 더욱 가속화됐다. 일반적인 상황에서는 부동산 통제 정책이 느슨하든 엄격하든, 효과적이더라도 어느 정도 시차가 있을 수밖에 없습니다. 전염병의 영향으로 인해 다양한 정책의 효과는 적어도 봉쇄가 끝날 때까지 더욱 지연될 것입니다. 아울러, “주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것”이라는 기조가 변함없는 만큼, 지자체는 주택가격의 급등락을 피하고, 주택가격의 추세를 안정시키기 위해 최선을 다할 것이며, 주민들은 보다 합리적인 구매를 하게 될 것입니다. 주택. 따라서 시장 회복의 확실성은 높지만 그 속도는 그리 빠르지는 않을 것으로 보인다.
전중노총 신용관리위원회 전문가 안예(An Ye)는 기자들에게 현재 부동산 산업 전체가 심각한 불황에 빠져 있으며 코로나19 사태가 재발하고 있다고 말했다. 올해는 업계를 더욱 악화시켰습니다. 현재 집약적인 부동산 정책은 효과가 제한적일 것으로 예상된다.
금융계 관계자인 우종옌은 부동산 산업은 사슬이 길고 추진력이 강하다고 말했다. 이번 부동산시장 안정정책은 신규시민과 젊은 대학생들이 한자리에 모여 평화롭게 생활하고 일할 수 있도록 하는 실질적인 의의와 긍정적인 효과를 가지며, 부동산회사가 기존 신축주택 매각을 가속화하는 데에도 도움이 될 것입니다. 부동산 회사로부터의 자금 인출.
각지의 주택 구입자들의 동향으로 볼 때, 이번 부동산 시장 안정 정책은 소비자의 주택 구입 수요를 어느 정도 자극한 것으로 나타났다.
언론 보도에 따르면, 기관 데이터에 따르면 뉴딜 정책 이후 이틀 동안 항저우에서 중고 주택의 일일 평균 순 매물 거래량이 지난 달 평균 일일 순 매물 거래량의 7배에 육박했습니다. 뉴딜 이전. 인터뷰에 응한 많은 부동산 중개인들은 17년 이후 중고 주택 문의가 크게 늘었다고 말했다. 항저우의 개인 소유자들은 낙관적인 시장 전망 때문에 상장 가격을 올렸고, 한 소유자는 일시금으로 80만 위안을 모금했습니다. 하지만 상당한 가격 인상을 경험한 오너들에게 에이전트의 무뚝뚝한 발언은 다소 터무니없다. 선전, 텐진, 쑤저우의 부동산 중개인들도 최근 집을 구경하는 사람들이 늘었다고 말했다.
58안주커 부동산연구소 장보 소장은 전체 부동산 시장이 4월에도 아직 전반적인 회복세를 보이지 않았고, 일부 도시의 주택 가격 하락 압력이 여전히 존재하고 있으며, 시장 신뢰도는 바닥을 치는 단계에 있습니다.
또한 국가적 관점에서 부동산 시장 정책은 점점 완화되고 있습니다. 지난 5월 15일 최초 개인 주택대출에 대한 상업 대출 금리 하한이 20bp 인하된 지 일주일도 채 되지 않은 5월 20일, 중앙은행은 5년 동안 새로운 LPR 금리를 발표했습니다. 개인 주택담보대출과 밀접한 관련이 있는 이자율은 4.45%로 15bp 낮아졌습니다. 이는 모기지 금리를 최소 4.25%까지 인하할 수 있는 여지가 더 있다는 것을 의미합니다.
리얼데이터가 발표한 주요 도시의 주류 모기지 금리 데이터에 따르면 2022년 5월 리얼데이터가 모니터링한 103개 주요 도시의 주류 첫 주택 대출 금리는 4.91%, 두 번째 주택 대출 이자는 전월 대비 각각 5.32%, 26bp 하락해 2019년 이후 최저치를 경신했다.