임대 경영 조사 보고서

첫째, 사무실 임대 시장

대아만의 기업은 주로 호주두진과 샹수강에 분포되어 있고, 중심구에도 소수의 기업이 있지만, 임대와 수출오피스텔 공급은 기본적으로 호주머리로 기울어져 있으며, 기존 주택원은 주로 안후이대로 양쪽에 집중되어 있다. 안후이 오피스텔은 안후이대로 끝에 위치하여 층 12 층에 있습니다. 이제 f China co., ltd. 가 6 ~ 9 층을 임대합니다. 10 ~ 12 층 소유주 안휘 (Anhui) 는 자체 사용을 계획하고 있습니다. 1 2 층은 상업건물로 은행 식당 등에 전면 입주했다. 3 층도 이미 절반을 임대해 각각 오드 비축유, 미쓰비시리양, 핑안 보험이 임대했고, 프레스는 연말까지 나머지 부분을 차지할 예정이다. 안후이 오피스텔은 현지 유일의 국가 표준 오피스텔로 중앙에어컨, 냉온수, 소방안전감시 등 시설이 완비되어 있다. 홀리데이 호텔은 부동산 관리를 제공한다. 업주가 대외임대가격 80 원/월 (양장본 포함), 종합관리비 3 원/월 (에어컨 사용료 제외). 등급과 요금은 모두 현지에서 가장 높지만, 가격이 높기 때문에 일부 대형 외자기업을 제외하고는 결코 보급되지 않는다.

안후이대로를 따라 사무실 임대를 할 수 있는 다른 곳으로는 등급과 가격의 차이가 크지 않다. 보통 2030 원 /m2/ 월 (단행본/양장본), 사무실 조건은 보편적으로 좋지 않고 관리비도 보통 0 이다. 약 6 위안 //m2// 월, 현재 임대 상황은 보통입니다. 새로 지은 풍화빌딩 100 ~ 300 ㎡중소사무실 임대료 3040 원/㎡/월 (페이퍼 백/양장본), 종합관리비 3 원/㎡/월. 중앙에어컨, 온수 등 시설이 없고 주차장도 완벽하지 않습니다. 정식 개업 5 개월의 임대 판매 실적은 약 3 분의 1 이다.

둘째, 임대 경영 전략

우리 회사는 안후이 오피스텔 4, 5 층 부동산을 소유하고 있으며, 단일 층 건축면적 1262 를 가지고 있습니다. 84㎡, 엘리베이터 룸, 화장실이 개조되었습니다. 이곳은 이미 현지 최고급 오피스텔의 이미지가 형성되어 있고, 몇몇 대형 외국 기업들이 모두 이곳에서 근무하고 있기 때문에 하이엔드 고객에게 매우 매력적이다.

현지 오피스텔 임대 시장의 전체 시장이 여전히 부진하기 때문에 신규 기업, 특히 실력이 있는 기업의 수가 적고 오피스텔 공급이 여전히 증가하고 있어 상황이 낙관적이지 않다. 남해석화 사업의 주도로 중하류 산업들이 잇달아 대아만으로 시찰되고 있는데, 그중에는 세계적인 기업이 적지 않다. 그러나 중해유, 쉘과의 협력 관계가 불확실하기 때문에 이 단계에서 대아만에 점을 세울 가능성은 거의 없다. 이에 따라 조만간 대면적 오피스텔 임대 기회는 없을 것으로 예상되며 임대 시장은 여전히 중소기업 위주이다.

대아만 석화산업이 발전함에 따라 내년에 약간의 전환점이 나타날 수 있다. 남해석화 사업은 하반기에 가동되고 265 억원을 투자하는 중해유 정제화 사업도 상반기 건설을 시작할 예정이다. 중해셸 체인업체, 중해유 15 대의 정유설비 청부업자가 속속 현지에 정착할 예정이다. 그때 오피스텔 고급임대시장은 전망이 좋을 것으로 예상되며, 우리 회사도 중해유 등 관련 기업들과 적극적으로 접촉해 도입을 쟁취하고 있습니다.

우리의 주요 경쟁자는 안후이 회사입니다. 이 회사는 대아만 홀리데이 호텔 및 아파트 소유주로 안후이 오피스텔의 재산권 대부분을 소유하고 있다. 현재, 중해쉘과 그 하청업체 및 하류 배합업체는 거의 모두 안후이회사의 부동산을 임대하고 있다. 상대방은 석유화학 기업 시스템과 장기적이고 안정적인 관계를 맺고 장기적으로 협력했다. 전문 마케팅 팀, 충분한 개발 자금, 보조 부동산 및 운영 자원을 보유하고 있습니다. 이에 비해 가격 외에 우리는 다른 장점이 없다. 내년 상반기에 그 주요 세입자는 오피스텔과 아파트에서 철수할 것이다. 쌍방의 시간과 목표 고객이 접근함에 따라 시장 경쟁에서 우리와 정면으로 맞서서 가장 큰 위협이 될 수밖에 없다.

오피스텔의 마케팅 채널은 주로 독립 운영과 아웃소싱 대행의 두 가지가 있다. 회사는 인력과 물력을 투입하여 자신의 고객을 찾을 수 있다. 비용이 많이 들지만, 수익도 상당하다. 문제는 경쟁사에 비해 정보 열세에 처해 있다는 점이다. 아웃소싱은 외부 자원을 활용하고, 이익을 누리며, 더 많은 기회를 창출하지만, 단위 수익률을 낮출 수 있다.

그동안 마케팅을 통해 우리는 중해유 남해 동부회사의 휘발유 해체사업팀, 대아만 재정국 로펌, 온주 사건공사 등 오피스텔을 임대하려는 많은 고객들과 연락을 취했다. , 수요 면적당 약 300m2.

비서역: 대아만 화교회사 등 일부 기관과 협력이나 아웃소싱을 논의하고 있습니다. 상대방은 이런 의도를 가지고 있지만, 그들은 현재의 시장 상황에 대해서도 신중한 태도를 취하고 있다. 동시에 그들은 내년 상반기 형세가 괜찮다고 생각했고, 설날부터 5 월까지 대규모 임대 가능성이 있다고 생각한다. 현재는 주로 소매임대 업무를 잘 해야 한다.

진짜 문제는 따로 인테리어되지 않은 오피스텔이 중소고객의 임대 요구 사항을 충족하지 못하고 장기 유휴로 인해 회사의 4 층과 5 층 빌딩이 이미 부동산 관리자에 의해 폐쇄돼 고객 입주를 유도하는 것이 매우 불편하다는 점이다. 양장한 오피스텔은 대형 하이엔드 기업에도 더욱 매력적이다. 안후이사 투자 17 만원 양장본 오피스텔과 아파트, 중해유 쉘과 F 회사 도입이 명증이다. 그래서 오피스텔 인테리어는 급히 필요한데, 적어도 공공 부분은 양장해야 하고, 다른 부분은 간단하게 인테리어해야 한다. 올해 말까지 개조 공사를 완성할 수 있다면 기회를 포착하고 사무실 자산을 활성화하는 데 매우 도움이 될 것이다.

셋째, 비용과 가격

추산에 따르면 안후이 오피스텔의 양장본 비용은 에어컨 소방 시스템의 배치와 개조를 포함하여 약 520 원/㎡정도여야 한다. 각 층 1250m2 에 따르면, 단일 층 투자는 약 65 만 위안이다. 공공지역만 양장하고 다른 부분은 간단하게 인테리어하면 비용 약 1/4 를 낮추고 단일 층 투자는 50 만원을 넘지 않는다. 또한 비즈니스 서비스를 제공하는 데 필요한 장비 예산 투자 4 만 원 (잠시 고려하지 않음) 입니다. 사무실 건물 인테리어 디자인 프로젝트 예산표를 자세히 살펴보고, 총비용은 최종 심사 결과를 기준으로 합니다.

정가 전략은 주요 경쟁 업체인 안후이사 부동산의 현지 평균 가격 수준을 참고해야 한다. 앞서 언급한 바와 같이 시장 조사 결과에 따르면 양장본 기초 5060 원/㎡/월의 임대 가격은 경쟁력이 있는 것으로 나타났다. 국부적으로 양장한 경우에는 40 위안/㎡/월을 넘지 않는 것이 가장 좋다. 대부분의 기업이 받아들일 수 있다고 믿는다.

입주율 70, 50 원/㎡가격으로 계산하면 단층수익은 약 43750 원/월, 15 개월 리모델링 투자를 회수합니다. 부분 인테리어 임대 가격은 40 위안/㎡로 계산하며, 단일 층 수익은 약 35,000 원/월, 14 개월 동안 투자를 회수합니다.

아웃소싱을 채택한다면, 우리는 부분적인 양장본만 하면 된다. 예비계약가격은 초보적으로 30 위안/㎡/월로 정해졌고, 단층수익은 약 37500 원/월로, 투자회수 기간은 약 13 개월로 정해졌다. 우리는 여전히 외부 세계와 접촉하고 있으며, 네트워크 계약의 가능성에 대해 논의하고 있습니다. 즉, 투자를 하지 않고 계약자가 인테리어에 투자하여 고객을 찾는 것입니다. 예비계약가격은 첫해 20 원/㎡/월, 이듬해 30 원/㎡/월, 이윤은 약 654.38+0.5 만원으로 추정한 개조투자보다 낮다. 그러나, 상술한 계획의 시행에는 시간이 걸리며, 절대적인 확신이 없다.

넷. 요약 및 권장 사항

1. 현재 아시아만 오피스텔 임대 시장은 활발하지 않아 고객 자원이 매우 소중하다. 기존 고객은 기본적으로 작은 수요이므로 대기업은 반년 후까지 기다려야 할 것으로 예상된다.

2. 기존 중소 고객을 붙잡는 전제는 오피스텔을 따로 인테리어하는 것이고, 앞으로 큰 고객을 끌어들이는 데도 도움이 된다. 연말까지 개조 공사가 완료되면 낙천적인 상황에서 내년 5 월까지 대여율이 80 이상에 이를 수 있다.

3. 가격은 반드시 경쟁력이 있어야 하고, 각종 업무협력 모델을 유연하게 채택해야 하며, 아웃소싱 등 간단하고 실용적인 방식을 적극적으로 찾아 우리의 약세를 피해야 한다.

4. 첫째, 한 층의 쿠션으로 인테리어하는 것을 고려해 위험 비용을 낮출 수 있다. 동시에 은행 인테리어 대출 (부동산 평가치의 약 30%) 을 쟁취할 수 있으며, 위의 부채는 임대료 수입에서 상환할 수 있다.

상술한 계획이 가능한 한 빨리 시행될 수 있다면, 우리 회사는 사무용 자산을 활성화하고 안정적인 수입을 얻으며, 휴일 미용 프로젝트의 조속한 전개를 위한 지원과 보장을 제공할 자신이 있습니다.