경제 발전, 문화적 배경이 비슷하고 부동산 업계의 출발점이 같다.
토지 관리 시스템은 조세 제도와 비슷하다.
정부는 주택 부족 문제를 해결하는 데 주도적인 역할을 했다.
부동산에 대한 수요는 양에서 품질로 바뀌었다.
부동산 개발은 정부 주도부터 공관 겸비, 민영기업의 발전 과정을 거쳤다.
모두 부동산 집중 과정을 거쳤고, 핵심 경쟁력이 있는 부동산 개발사들이 모두 이 과정에 있다.
규모가 급속히 확대되어 결국 상당한 시장 점유율을 차지하게 되었다.
내부 시장이 제한되어, 각 대형 주택 기업들이 외국에 시장을 찾아 경영 위험을 분산시키고 업무 성장점을 늘리기 시작했다.
둘째, 차이
홍콩이 경험한 부동산 주기가 크게 오르락내리락하여 싱가포르의 기복이 적다.
싱가포르의 주택 적립금 제도는 강제성과 유연성을 겸비하여 홍콩과 내지의 경제 발전에 좋은 본보기가 된다.
싱가포르 부동산업의 발전은 정부가 주도하는 경향이 있어 대부분의 부동산 회사들은 국유주식을 보유하고 있다. 예를 들어, 주택 개발국의 전액 출자 자회사 주택과 도시 개발회사 (HUDC) 가 개발한 성방신업 (GDB 회사) 이 개발한 부동산이 대부분의 시장 점유율을 차지하고 있습니다. 홍콩의 고도의 시장화의 특징으로 그 대형 부동산 회사는 기본적으로 상장회사이다.
구체적인 비교는 다음과 같습니다.
1. 홍콩 경제정책: 정부는' 최대한 돕고 개입을 줄인다' 는 정책을 채택하고 경제가 고도로 자유화되었다 (미국 전통재단은 홍콩을 세계에서 가장 자유로운 경제로 선정해 10 년 연속 1 위를 차지했다).
싱가포르의 경제 모델:' 정부가 주도하는' 시장경제: 정부는 국가와 사회이익의 대표이자 경제 발전의 기획자, 조직자, 조정자이다.
2. 홍콩의 토지소유권: 영국의 토지제도를 답습하며, 핵심은 토지소유권이 정부 소유이며, 정부는 일정 연한 토지사용권 (임대기간은 일반적으로 75 년, 만기는 갱신 가능하지만 땅값은 내야 함) 만 부여하고, 토지나 그 위에 있는 건물의 양도는 사용년수의 양도에 불과하며 중국의 토지제도와 비슷하다.
-응? 싱가포르의 토지제도: 싱가포르의 공공부문은 전국 토지의 80% 를 차지하고 있다. 정부 주택 건설을 담당하는 주택개발국은 정부가 배정한 토지를 무료로 받을 수 있지만, 개인 부동산 개발업자는 토지임대를 통해 토지사용권을 유상으로 받아야 한다. 정부는 부동산 개발 비용을 엄격히 통제하고, 부지를 최적화하고, 설계 비용을 절약하고, 건설 효율을 높여 원가를 낮춘다.
3. 홍콩의 토지 관리, 임대, 거래 및 회수 제도: 홍콩에는 부동산법, 관지회수 조례, 토지징용 조례, 토지계약 조항, 부동산 경매 조례 등 완벽한 토지법 제도가 있다. 정부는 단지 이 법들에 근거하여 관리한다. 홍콩의 토지 임차료는 엄격한 절차와 요구를 가지고 있으며, 토지 용도의 요구는 토지 임차조항에 상세히 기재되어 있다. 임대는 주로 공개 경매, 공개 입찰, 개인협의, 임시임대의 네 가지 형태가 있으며, 처음 두 가지가 주요 형식이다. 어떤 형태의 토지 취득이든, 토지 취득자는 반드시 정부와 토지 청부 계약을 체결해야 한다.
홍콩 정부의 토지 회수에 대한 정책은 공정하고 합리적인 보상으로 영향을 받는 기관이나 개인이 토지 손실뿐만 아니라 상업적 손실도 회수할 수 있도록 하는 것이다. 만약 쌍방이 여전히 이의가 있다면, 논란을 토지재판처에 제출할 수 있다.
싱가포르의 토지징수와 거래제도: 토지징수법에 따르면 공공용도에 필요한 토지는 정부가 강제 징수할 수 있다. 토지징수법이 부여한 권력의 남용을 막기 위해 정부는 토지징수절차, 운영절차, 토지보상기준 등에 대해 상세히 규정하고 있다. 토지거래는 경매, 입찰, 유가추첨, 임시임대 등을 통해 사용자에게 일정 기간의 토지사용권을 양도한다. 양도 후 토지는 자유롭게 양도, 매매, 임대할 수 있지만 기한은 변하지 않는다. 사용기간이 만료되면 정부는 토지와 그 땅의 부착물을 무상으로 회수할 것이다. 계속 사용하려면 정부의 승인을 받아 규정된 사용기한을 받아야 하지만, 현행 시세에 따라 땅값을 재평가하고 두 번째로 토지를 구입해야 한다.
4. 홍콩 부동산업의 세제: 직접 또는 간접 토지수입은 홍콩 정부의 중요하고 안정적인 재정원이다. 토지 경매 수입은 일반적으로 15% 정도를 차지하고, 일부 회계연도는 37% 에 달한다. 특정 세금 및 세율은 다음과 같습니다.
부동산 거래에 대한 인화세 (세율은 0.75%-2.75%);
부동산 소유자에게 부과되는 부동산세 (임대 부동산 소득에서 20% 를 공제한 후 잔액을 기준으로 세율은15%) 입니다.
부동산 사용자에게 징수하는 요금 (일반적으로 임대료의 일정 비율로 징수됨)
유산세 (유산세 세율은 6%- 18%), 그 중 200 만 홍콩 달러 이하의 유산은 유산소득세를 면제한다.
홍콩에서 전문 또는 시간제 부동산 업무에 종사하는 개인이나 회사는 이윤세 (일명 이윤세) 를 납부해야 하며 세율은 16.5% 이다.
싱가포르의 부동산 세 정책-주로 네 가지가 있습니다:
부동산세: 세율은 23% 로, 그 평가는 부동산이 매년 받을 수 있는 총 임대료 수입을 기준으로 한다. 빈 토지는 추정 비용의 5% 로 계산되며, 호텔 객실은 연간 매출 총액의 15% 로 계산되며, 호텔 식사는 연간 매출 총액의 5% 로 계산됩니다.
도장세와 변호사 비용: 9 만원 이하의 부동산 양도차액 1%, 90- 1.5 만원은 2%, 1.5 만원 이상은 3% 입니다. 변호사 비용은 《변호사 수임규정》에 따라 청구됩니다. 비용은 부동산 가치 0. 15%-0.20%, 입찰가 2 천만 원 이상으로 협상할 수 있습니다.
개발수익비: 용도 구역을 바꾸거나 밀도 비율을 높이거나 계획 비율을 늘리는 방식으로 토지를 늘릴 때 부가 가치 부분 개발수익비의 50% 를 납부한다.
유산세: 세율은 유산 부동산의 시장 가격을 기준으로 산정된다. 50 만 이하 면세로 654.38+00 만원의 5% 미만 (모든 허가비 제외), 위 부분 654.38+00%, 허가료 상한선 300 만원.
5, 홍콩 부동산 금융 정책:
부동산 기업의 경우 금융 채널이 원활하여 은행의 지원을 받을 수 있을 뿐만 아니라 주식과 채권 발행을 통해 낮은 비용으로 자금을 조달할 수 있습니다.
주택 구입자에 대해 정부는 은행이나 금융기관이 담보대출을 발행할 수 있도록 법적 보장을 제공한다. 계약금 10%, 나머지 90% 는 은행이나 금융기관에서 한 번에 현금으로 지불합니다. 주택증서를 은행이나 금융기관에 담보로 주고, 정기적으로 대출기관에 이자를 분할 상환한다. 홍콩의 관례에 따르면 이런 대출의 가장 유리한 금리는 약 1.5% 로 3 개월마다 금리를 조정하고, 최대 상환기간은 15 년이다.
-응? 게다가, 정부 자금의 지원도 중요한 자금원이다. 1970 년대와 1980 년대에 주택 위원회가 건설한 공영 주택 기금의 약 60% 가 홍콩 정부의 개발 대출 기금에서 나왔다.
-응? 싱가포르 부동산 금융 정책:
-응? 주택자금원: 중앙적립금국, 우편예금은행이 80%, 상업은행, 금융회사, 개발은행, 계약제 펀드 등이 20% 를 차지했다.
부동산 금융은 기본적으로 정부가 통제한다. 중앙적립금국은 주택금융기능을 직접 행사하고, 우편예금은행은 정부채권에 투자하여 주택개발국을 위한 자금을 마련한다. 이 두 정부기관은 주택자금 문제를 해결하는 중요한 기구가 되었다.
금융기관은 정부의 부동산 개발 계획에 긴밀하게 협조하여 각종 필요한 금융 서비스를 제공할 수 있으며, 그 경제적 이익은 이미 주택 금융의 범위를 훨씬 넘어섰다. 주택 문제의 빠른 해결을 촉진할 뿐만 아니라 거시경제가' 고축적-고투자-고효율-고성장' 의 선순환을 형성하여 국민 경제의 왕성한 발전을 촉진시켰다.
주택자금의 선순환의 기회는 중앙적립금이 복지기금으로 재정운영모델을 채택해 대출금을 갚고, 소량의 보조금이나 재정지원을 주고, 사회복지기금을 주택 개발에 집중해 개발기금의 성격을 띠게 하는 것이다.
6. 홍콩의 주택 복지 정책:
1970 년대 이래로 홍콩은 줄곧 주택 복지 정책을 시행하고 있으며, 공공주택 건설에 대대적으로 투자하고 있다. 정부는 매년 주택 건설에 대한 투자가 국민 총생산의 약 6% 를 차지한다.
(1) 10 년 주택 건설 계획 (1972 년 시작): 건설 1.5 만명의 공공 주택, 공공 주택 1 인당 거주 면적이 3.5 평방미터로 증가했습니다. 10 년, 연간 주택 건설 속도는 3 만 채 이상으로 40 여 개의 서로 다른 규격의 주택단지를 건설했다.
10 의 주택 건설 계획은 완전히 실현되지는 않았지만 공공 주택 건설 속도를 높였다. 1977 까지' 염세 주택' 에 거주하는 주민은 200 만 명에 이른다.
(2) 주택 소유 계획 (1977- 1985): 저소득층 가정이 합리적인 가격으로 집을 살 수 있도록 합니다.
66,000 채의 주택과 230,000 명이 살고 있는 46 개의' 주택 계획' 주택마을을 지었습니다.
거주자는 그 집이 있다' 건물은 품질이 좋고 시설이 완비되어 있으며 건축 면적이 50 ~ 60 평방미터로 각종 서비스가 주도면밀하다. 가옥의 관리와 서비스는 일정한 비용을 부과하지만, 기본 지출만 유지하고 이윤을 내지 않는다.
땅값을 따지지 않고,' 거주자가 그 집을 가지고 있다' 는 건물의 판매가격은 사설 발전건물보다 약 25% 낮다.
다음 조건을 충족하는 사람만 "주택 소유 계획" 을 구입할 수 있습니다.
두 명 이상의 가족 구성원;
B. 총 가구 소득은 한 달에 8,500 홍콩 달러 미만입니다.
C. 신청자 중 적어도 한 명은 홍콩 영주권자입니다.
D. 가족들은 소유주가 감독하거나 점유하지 않는 전후 건물과 전쟁 전 주택을 소유할 수 없다.
바이어가 자신의 주택 계획 단위를 가지고 있는 사람은 원래 정부가 지원한 염양주택 단위를 포기하고 더 필요한 가정에 배정해야 한다. 과거에 개인 건물을 임대한 사람들은 이 프로그램을 통해 자신의 거처를 소유했다.
(3)' 8 만 5 천' 프로그램 (1997- 1999): 1997 부터 매년 8 만 5 천 채의 공공 주택을 짓는다. 계획의 제정은' 거주자가 그 집을 가지고 있다' 는 정책에 기여했고, 당시 너무 높은 집값을 효과적으로 끌어올렸다. 그러나 여러 가지 요인으로 인해 집값이 1999 근처에서 폭락해 결국 계획 취소를 발표할 수밖에 없었다.
-응? 싱가포르의 복지주택정책: 민간주택은 주로 정부주택과 상업주택으로 구성된다.
이 가운데 우리나라의 경제 적용 주택과 비슷한 정부 아파트는 정부가 투자하고 가격도 정부가 통일적으로 정해 중저소득층에 싼값에 매각하거나 임대한다. 고급 아파트와 사주택을 포함한 상품주택은 공동관아파트와 같은 개인투자자들이 짓고 시장가격으로 판매한다.
정부 주택이 완공된 후 싱가포르 주택개발국은 국민소득수준과 공정원칙에 따라 합리적으로 분배했다.
정부의 주택 분배 조건에 부합하는 주민들은 모두 줄을 서서 정부의 주택 분배를 기다리고 있다. 저소득자는 싼 임대 대우를 받을 수 있고, 중간 소득자는 싼 주택 구입 대우를 받을 수 있다. 각 아파트의 가격은 654.38 신원 +50 만원 (654.38 신원 +0 달러 약 654.38 신원 +0.52 신원) 에서 25 만원까지 다양하다. 자격을 갖춘 사람은 주택개발국에 우대주택담보대출을 신청할 수 있으며, 1955 가 설립한 중앙적립금은 싱가포르인의 주택 구입을 위한 주요 자금원이다. 집을 살 때 적립금은 주택 구입금을 지불하는 데 쓰일 수도 있고,' 월공급' 을 지불하는 데도 쓸 수 있다. 또한 정부는 일반인이 감당할 수 있는 범위 내에서 아파트 가격을 유지하기 위해 다양한 형태로 시민들에게 대량의 주택 보조금을 제공한다.
싱가포르 정부는 부동산 시장을 엄격히 감시하여 집값이 크게 변동하는 것을 방지한다.
싱가포르의 복지 주택 정책은 주로' 5 년 주택 건설 계획' 과' 거주자가 자신의 주택 정책을 가지고 있다' 로 구성되며, 그 특징은 다음과 같다.
전문기구를 설립하여 정부가 주택 건설과 주택 공급의 주체를 확립하다.
공공 주택은 우대 토지 및 금융 정책을 실시한다.
주민들의 소득 수준에 따라 주택 범주와 가격 정책을 확정한다.
적립금 제도를 실시하여 주택 보민 계획의 시행을 보장하다.
싱가포르의 주택 적립금 제도: 중앙적립금국이 관리하는 적립금 금액은 약 600 억 원으로 싱가포르의' 가장 큰 돈벌이 기계' 다. 매년 적립금의 운영은 수억 달러의 이윤을 창출한다. 적립금국 직원들이 시행하는 것은 공무원과 비슷한 임금제도로, 임금 수입은 적립금 운영의 경제적 이익과 관련이 없다. 적립금국의 모든 지출은 규정된 계획에 따라 진행되어야 하며, 적립금국이 이윤을 추구하기 위해 회원에게 봉사하는 취지에서 벗어나는 것을 방지하고 적립금 관리기관과 팀의 무결성을 보장해야 한다.
싱가포르에서 실시한 적립금 제도는 국가가 주택을 살 수 있게 하고, 가정이 주택을 살 수 있게 하여, 단기간에 주민들의 주택 문제를 해결할 수 있게 하였다.