저당권 고지등록이 우선권을 향유하는지 대법원 판례

'상업용 주택 담보대출 통지 등록'과 관련하여 '최고인민법원 공보', '인민법원 사건 선정', '인민 사법 사건'에서 각각 세 가지 고전적인 사건이 인용된다.

법률 링크

"중화인민공화국 재산법"

제20조

당사자는 구매 계약을 체결하거나 집을 팔거나 기타 부동산 재산권 계약의 경우 향후 재산권 실현을 보장하기 위해 계약에 따라 등기 기관에 사전 통지 등록을 신청할 수 있습니다. 공고등기 후 공시등기권리자의 동의 없이 부동산을 처분하는 경우에는 물권효과가 발생하지 않습니다.

예고등기 후, 부동산등기가 가능한 날로부터 3개월 이내에 채권자의 권리가 소멸되거나 등기신청이 없는 경우에는 예고등기가 무효가 됩니다.

중국 Everbright Bank Co., Ltd. 상하이 칭푸 지점

v. Shanghai Donghe Real Estate Co., Ltd.와 Chen Siqi 보증 계약 분쟁 사건

'최고인민법원 공보' 2014년 9호

▲판사요약

1. 개발업자가 은행자금을 얻기 위해 자연인과 결탁하여 허위 분양을 하였음 상가주택 매매계약을 체결하고, 은행과 자연인 명의로 거짓분양 상가주택 매매계약을 체결한 후 상가주택 담보대출 계약을 체결하고 은행대출을 받은 후 상가주택 매매계약이 확정된 때 법에 따라 무효인 경우 개발자와 자연인이 연대하여 은행 대출금을 상환할 책임이 있습니다.

2. 분양상가주택담보대출의 경우, 은행과 차주(주택구입자)가 분양상가주택에 대한 주택담보대출을 사전등록하였음에도 불구하고 사전등록을 할 수는 없습니다. 실제 주택담보대출권을 얻기 위해 은행이 주택을 완성하고 차용인에게 인도한 후 주택에 대한 주택담보대출을 설정하는 일종의 사전 독점 보존입니다. 주택 준공 후 재산권이 차입자 명의로 등기되지 않은 경우에는 주택담보대출 설정등록을 완료할 수 없으며, 매매된 상가주택에 대해서는 은행이 주택담보권을 행사할 수 없습니다.

▌분쟁의 쟁점: 항소인 Everbright Bank가 관련 부동산에 대해 모기지 권리를 행사할 수 있는지 여부

상하이 제2중급인민법원은 문제의 부동산에 설정된 모기지 통지 등록이 있다고 판단했습니다. , 이는 저당권 설정등록과 법적 성격 및 법적 효력이 다릅니다.

'중화인민공화국 물권법' 및 기타 관련 법령의 규정에 의거, 통지 등기 후 해당 부동산을 권리자의 동의 없이 처분하는 경우 통지등록의 소유자인 경우 재산권은 효력을 갖지 않습니다. 예고등기를 한 후, 부동산등기가 가능한 날부터 3개월 이내에 채권자의 권리가 소멸되거나 등기신청이 없는 경우 예고등기는 무효가 됩니다. 즉, 저당권예고등록에 등록되는 것은 실제 저당권이 아니라 장래 저당권의 변경을 청구할 수 있는 권리이며, 이 청구권은 배타적인 효력을 갖는다.

따라서 항소인 에버브라이트은행은 해당 주택에 대한 담보권 사전등록의 권리자로서 해당 주택에 대한 담보권 설정등기를 하기 전에 다음과 같은 권리를 향유한다. 저당권 등기 조건이 충족되거나 약정기간이 만료된 경우에는 쟁의가옥에 대한 저당등기를 신청할 수 있는 권리가 있으며, 쟁의가옥에 대한 타인의 처분에 대해서만 저항할 수 있으나 실제 저당권은 없습니다. 중국 Everbright Bank가 저당권을 행사할 권리가 있다고 판단한 1심 판결은 잘못되었으므로 시정되어야 합니다.

상하이푸동개발은행 우시지점 v. 왕비후이 외 대출 계약 분쟁 사건

—담보대출 사전 등록만 하는 부동산은 우선권이 없습니다. 지급

'인민법원사건선정' 2013년 4호

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판결사항

임시등기법으로 저당권고지 등록은 행정적인 것이 아닙니다. 부서의 비계획 부동산 거래 감독은 통제 효과를 직접적으로 행사하는 모기지 등록과 동일시될 수 없습니다. 설립 목적은 비계획 부동산 거래에서 설립 사이에 종종 상당한 차이가 있다는 것입니다. 주택 건설 등 다양한 사유로 인한 채권자 권리 및 부동산 양도 등록. 오랜 기간이 지난 후 부동산 거래에 있어 모든 당사자의 이익 균형을 유지하고 거래 보안을 유지하기 위해 법률에서는 모기지 통지 등록을 제공합니다. 다만, 부동산에 대한 재산권이 아직 확립되지 않았기 때문에 법정 저당권 등기조건이 없으므로 보상을 받는 데 있어 우선순위의 효력은 없습니다.

판결 이유

우시 난창구 인민법원은 다음과 같이 판단했습니다. 상하이 푸동 개발은행 우시 지점과 왕비후이, 저우팅파가 체결한 개인 주택 구입 대출(종합) 계약 합법적이고 유효합니다. 계약 이행 과정에서 왕비휘는 원금과 이자를 전액 상환하지 못했으며 이는 계약 위반에 해당합니다. 상하이 푸동 개발 은행 우시 지점은 개인 주택에 따라 대출 조기 만료를 선언할 권리가 있습니다. 대출(종합) 계약을 체결하고 왕비희에게 대출 원금, 이자 및 관련 비용을 즉시 상환하도록 요구합니다. 개인 주택 구입 대출(종합) 계약은 상하이 푸동 개발 은행 우시 지점이 소송 비용, 변호사 비용 등을 포함하되 이에 국한되지 않고 청구를 진행하는 데 소요되는 모든 비용을 왕비휘가 부담하도록 규정하고 있습니다. 우시 은행 지점은 청구를 실현하기 위해 실제로 지불한 변호사 비용이 25,449위안이며 이는 계약에 부합하며 지원될 것이라고 주장합니다.

왕비휘와 저우팅파는 부부이며, 위 채무는 부부의 공동채무로 간주되어야 하며, 두 사람 모두 상환 책임을 져야 합니다. 계약 당사자는 저당권에 대한 통지 등록 절차만 진행했을 뿐 아직 정식 저당권 등록 절차를 완료하지 않았습니다. 상하이 푸동 개발 은행 우시 지점은 기타 재산권 증명서를 취득하지 못했습니다. 저당 재산의 할인, 경매 또는 판매로 인한 수익금이 우선적으로 보상될 것이라고 주장하며 본 법원은 이를 지지하지 않습니다.

상업용 주택 매매대출 협력 계약에 따라 화뤄컴퍼니와 상하이 푸동 개발은행 우시 지점은 합법적이고 효과적인 보증 계약 관계를 맺었습니다. 상업용 주택 판매 대출 협력 계약에는 "보증 기간 동안, 상하이푸동개발은행 무석지점에서 차용인에게 대출계약 체결일부터 화뤄컴퍼니가 주택 구매자를 위한 주택 소유권 증명서 및 토지 사용 증명서를 작성하고 주택 담보 등록을 완료하고 주택 소유권 증명서 및 기타 서류를 전달할 때까지 주택 소유권 증명서를 상하이 푸동 개발 은행 무석 지점에 보관합니다." 따라서 Hualuo Company는 이 사건과 관련된 대출에 대해 단계적 보증을 제공했으며 저당 재산은 아직 공식적인 모기지 등록 절차를 거치지 않았습니다. Hualuo Company는 공동 및 합의된 보증 범위 내에서 차용인의 부채에 대한 여러 가지 책임. Hualuo Company는 보증 책임을 맡은 후 채무자로부터 회복할 권리를 갖습니다.

Tang Yi 및 Ye Hui 외 사모 대출 분쟁 집행 사건

—공식 등록 조건이 충족되는 경우 모기지 통지 등록 및 법원 압류 전 등록에 대한 사법 처리

'인민사법사건' 2014년 4호

▲판결요약

담보대출통지등기절차에 등록되는 것은 재산권이 아닌 채권자의 권리를 우선적으로 다룬다. 따라서 은행에 모기지 통지등록만 신청할 경우에는 상환 우선권이 없습니다. 비계획 재산에 대한 부동산 소유권 증명서를 취득한 후, 저당권 통지 등기 권리자는 등기 부서에 정식 저당 등록 전환을 신청해야 합니다. 등기 부서는 권리자의 지시에 따라 상응하는 전환 등기를 처리해야 합니다. 비등록 기관이 주도적으로 공식적인 모기지 등록으로 전환하는 대신 신청서를 제출합니다. 그러나 공정성과 이익가치를 위해, 담보대출 통지 등기를 받은 후 법원은 사전에 매입한 상가주택에 대해 사전 압류 조치를 취해야 하며, 해당 부동산이 정식 등기 조건을 충족할 경우에는 일정한 제도적 장치를 마련해 담보권을 전환해야 합니다. 이전 모기지 통지 등록을 정식 모기지 등록으로 전환하여 법원에서 압류 및 처분한 후 모기지 금액을 먼저 지불할 수 있습니다.

사례 번호 집행: (2012) Chongzhi Du Zi 265호 답변: (2013) Xizhi Ta Zi 0001호

사례 사실

신청 집행자: Tang Yi.

집행 대상자: 예휘, 왕수강, 장쑤성 우시 시장난 케이터링 앤 엔터테인먼트 유한회사(이하 시장난 회사).

2011년 10월 21일, 장쑤성 우시시 충안구 인민법원은 탕이와 예휘 사이의 개인 대출 분쟁으로 인해 우시지지회사에 대한 예휘의 대출금을 봉쇄하라는 판결을 내렸다. , Wang Shuqiang 및 Xi Jiangnan Company. Pin Real Estate Co., Ltd.는 우시시 마산 메이량 정원 12호 건물 1~3층 주택을 구입했습니다. 해당 부동산은 재산권 등록이 되어 있지 않기 때문에 압류는 사전압류입니다. 우시 주택재산감독국(이하 재산감독국)은 배송 영수증에 "태호 메이량 법원 12-282호가 아직 재산권 등록을 완료하지 않았으며 저당권이 있습니다"라고 명시했습니다.

2012년 2월 6일, 청안구 인민법원은 이 사건에 대해 2011년 총민추자 918호 민사 판결을 내렸습니다. 1. 예휘는 탕이의 대출금 350만 원금을 상환했습니다. .위안 및 110만 위안의 손해배상금을 지급합니다. 2. Wang Shuqiang과 Xi Jiangnan Company는 Ye Hui의 위에서 언급한 부채 상환에 대해 공동으로 그리고 개별적으로 책임을 집니다. Wang Shuqiang과 Xi Jiangnan Company는 보증 책임을 맡은 후 Ye Hui에게 보상을 요구할 권리가 있었습니다. 집행 대상자가 법적 문서에 명시된 지불 의무를 의식적으로 이행하지 않았기 때문에 신청인은 청안구 인민 법원에 집행을 신청했습니다. 집행 과정에서 청안구 인민법원은 상기 주택을 평가, 경매했으며 예상 가격은 268억8900만 위안이었다. 두 번의 경매 이후 입찰에 등록한 사람이 없어 경매가 실패했으며 현재 세 번째 경매가 계획되어 있습니다.

또한 예휘는 2010년 6월 30일 우시지핀부동산유한회사와 상업용 주택 매매계약을 체결하고, 메이량위안 12동 282-1-3호를 매입한 것으로 드러났다. 우시시 마산 면적 288.79제곱미터, 매매가격 2,206,412위안의 2층 주택입니다. 예휘는 같은 해 7월 9일 광파은행 우시지점에 154만 위안의 주택담보대출을 신청했으며 대출기간은 25년으로 현재까지 140만 위안이 넘는 빚을 지고 있다. 같은 해 7월 29일 우시부동산관리국은 양철주택의 사전등록주택번호 WX10160019에 대한 사전등록증을 발급했다. 사전공시등록의 권리자는 광파은행 우시지점이며, 사전공시등록의무자는 예(Ye)입니다. 2013년 6월 9일, 예휘는 부동산 소유권 증명서를 얻었고, 부동산 감독청은 사전 구매한 상업용 주택에 대한 사전 모기지 등록을 공식 모기지 등록으로 전환했습니다.

집행

이 사건 신청인은 해당 부동산이 부동산 소유권 증명서를 취득하지 않은 점, 선구매 상업용 주택에 대한 담보대출 사전 등록이 있었던 점 등을 고려하여 집행을 신청한 후 , 집행 사건 담당자는 무석 중급 인민 법원 (2012) Xishangta Zi No. 0002 승인 의견에 따라 부동산 평가 및 경매 조치를 취하지 않았습니다.

이 사건에 대한 평가 및 경매 조치가 채택된 후, 광파은행 우시지점은 2013년 6월 15일 충안구 인민법원에 모기지 통지 여부를 주장하며 이의를 제기했습니다. 등록 또는 공식적인 모기지 등록을 통해 은행은 부동산 경매 가격에 대해 책임을 지지 않습니다. 그들은 모두 보상에 대한 우선권을 가지며 법원에 이를 확인하도록 요청합니다. 같은 해 6월 20일, Tang Yi는 충안구 인민법원에 재산감독원이 처리한 저당권 등록 취소를 신청했습니다. 6월 25일, 청안구 인민법원은 재산감독원에 서한을 보내 법원의 사전 봉인 기간 중 공식적인 모기지 등록 절차가 법원이 압수한 재산을 무단으로 처분했다는 사실을 알리고 재산감독원에 요청했습니다. 편지를 받은 후 10일 이내에 위 사항을 시정해야 하며, 그렇지 않으면 상응하는 배상 책임을 져야 합니다.

7월 1일, 부동산 감독실은 충안구 인민법원에 다음과 같이 답변했습니다. 법률 및 규정은 사전 통지 등록의 타당성과 범위를 명확히 하며, 사전 구매자는 사전 구매한 상업용 주택에 대한 저당권을 설정할 권리가 있습니다.

현재 우리나라에서 실시하고 있는 상업용 주택 분양 제도에 따르면 우시 지역 상업용 주택 분양 구매자가 담보대출 형태로 전체 상업용 주택 거래의 60~70%를 차지하고 있다. 2007년 재산권법 시행 이후 재산관리국에서는 매년 수만 건의 저당권 사전고지 등록을 처리하고 있습니다. 재산관리소가 법원의 압류를 받아들이는 이유는 집행대상자(주택구입자)가 대출을 통해 주택의 장래 소유권을 확보하게 되었기 때문이다. 압수 전 법원에 도움을 줄 수 없습니다. 이 사건 주택의 최초 등기 이후, 선매자는 2013년 6월 상가주택 사전등록을 주택이전등기로 전환하였다. 이에 부속된 선매입 상가주택 저당권 사전등록도 정식 모기지 등록으로 전환되었고, 법원의 사전 압류도 정식 압류로 전환되었습니다. 사전 모기지 및 재담보대출 등록은 새로운 권리를 생성하지 않으며 법원 압류의 유효성에 영향을 미치지 않습니다. 따라서 법원이 압수한 재산을 무단으로 처분할 수 없습니다.

사건 집행 및 이의제기 심사 과정에서 청안구 인민법원 심사위원회는 두 가지 의견을 내놨습니다.

첫 번째 의견은 노동감독청의 행동이 권한이 없습니다. 법원이 재산을 압류하는 행위입니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 우시(Wuxi) 중급인민법원(2012) Xishangta Zi No. 0002 승인에 따르면, 모기지 선등록만 받은 부동산은 상환 우선권이 없으며, 모기지 선등록을 사전 구매한 권리자는 동일한 혜택을 누릴 수 없습니다. 그렇죠, 사건과 관련된 부동산은 사전 봉인 당시에는 모기지 권리가 없었습니다. 이제 법원이 사전 봉인을 했을 때 재산 관리소에서 모기지 등록 절차를 거쳤기 때문입니다. 부동산을 담보로 설정하는 행위 부동산 감독 사무소의 행위는 무단 처분이며 법원은 이를 봉인했습니다.

두 번째 의견은 재산관리국의 행위가 법원이 압수한 재산의 무단 처분에 해당하지 않는다는 것이다. 그 이유는 예희가 "주택 등록 방법" 제68조의 규정에 따라 상업용 주택 사전 통지 등록을 주택 이전 등록으로 전환했기 때문입니다. 상업용 주택 저당권 사전 통지 등록도 정식 저당 등록으로 전환되었습니다. 이러한 전환은 새로운 권리를 창출하지 않으며, 법원의 압류 효력에 영향을 미치지 않으며, 재산관리국은 법원이 압류한 재산을 허가 없이 처분하지 않습니다.

2013년 9월 5일, 충안구 인민법원이 우시 중급인민법원에 사건에 대한 두 가지 의견에 대한 지시를 요청하자 우시 중급인민법원이 사건을 받아들였다. 우시 중급인민법원 합의 재판부는 2013년 10월 28일자 Xizhita Zi No. 0001 답변서를 발행하여 충안구 인민법원의 두 번째 의견에 동의하며 이 사건이 법원 판결의 근거가 된다고 판단했습니다. 사전 압류는 재산에 대한 통지였으며, 등기 및 사전 압류 당시 법원은 해당 재산이 장래에 저당 잡힐 것이라고 이미 예측할 수 있었습니다. 부동산 감독 사무소가 모기지 통지 등록을 정식 모기지 등록으로 전환하는 행위는 새로운 권리나 부담을 발생시키지 않으며 법원이 압수한 재산의 무단 처분을 구성하지 않습니다. 청안구 인민법원의 첫 번째 의견은 공고등록 제도와 압류 전 제도의 본래 의도에 부합하지 않는 것으로, 이는 상업용 주택 분양 제도의 발전에 해를 끼칠 뿐만 아니라, 법원의 향후 압수 전 작업.