I. 시장접근법
시장접근법은 시장에서 동일하거나 유사한 자산의 최근 거래가격을 직접 비교하거나 유추 분석하여 자산의 가치를 추정하는 다양한 평가기법 및 방법을 통칭하는 용어입니다.
시장접근법은 대체의 원칙에 따라 비교 및 유추의 아이디어와 방법을 사용하여 자산의 가치를 평가하는 기술적 명세서입니다. 일반적인 투자자가 자산을 구매할 때 지불하고자 하는 가격은 동일한 목적의 대체재에 대한 시장의 현재 시장 가격보다 높지 않을 것이기 때문입니다. 시장 접근법을 적용하려면 유사한 자산의 거래 가격에 대한 정보를 충분히 활용하고 이를 바탕으로 감정 대상 자산의 가치를 판단하고 추정해야 합니다. 감정 대상의 가치 평가에 시장에서 검증된 결론을 사용하는 것은 자산 비즈니스의 모든 당사자가 당연히 쉽게 받아들입니다. 따라서 시장 접근법은 자산 평가에서 가장 직접적이고 설득력 있는 방법 중 하나입니다.
시장 접근법은 자산 가치 평가의 여러 평가 아이디어 중 하나입니다. 시장 접근법을 통한 자산 평가에는 두 가지 기본 전제 조건이 있는데, 첫째는 완전히 발달되고 활성화된 자산 시장이 있어야 하고, 둘째는 평가 대상과 평가 대상 자산의 비교 가능한 지표와 기술적 매개변수를 수집할 수 있어야 한다는 것입니다.
일반적으로 감정 대상 자산과 동일한 참조 대상이 시장에서 발견될 수 있는 경우, 참조 대상의 가격을 감정 대상 자산의 감정가액으로 직접 취할 수 있습니다. 종종 유사한 기준가격이 발견되어 가격 조정이 필요한 경우가 있습니다. 기준가격 차이의 조정요인은 크게 세 가지로 첫째, 시간적 요인, 즉 기준거래 시점과 감정대상 자산의 기준일 사이의 시간차가 감정대상 자산의 가격에 미치는 영향, 둘째, 지역적 요인, 즉 자산이 위치한 지역이나 필지의 조건에 따른 자산 가격의 차이, 셋째, 기능적 요인, 즉 자산의 개체 수와 개수가 가격에 미치는 영향이 있습니다.
시장접근법으로 자산의 가치를 평가하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다: (1) 평가 대상을 정의하고, 공개 시장조사를 실시하여 동일하거나 유사한 자산에 대한 기본 시장 정보를 수집하고 참고자료를 찾고, 데이터를 분석 및 대조하여 정확성을 검증하고 참고자료의 선택을 판단하고, 평가 대상 자산을 참고자료와 비교하고, 차이점을 분석 및 조정하여 결론을 도출해야 합니다.
시장 접근법은 자산 평가에서 가장 간단하고 효과적인 방법으로, 자산의 현재 시장 상태를 객관적으로 반영할 수 있습니다. 평가 매개변수와 지표는 시장에서 직접 가져오고, 평가 가치는 실제 시장 가격을 더 잘 반영하며, 평가 결과는 모든 당사자가 이해하고 수용하기 쉽습니다. 그러나 시장 접근 방식은 개방적이고 활발한 시장을 기반으로 해야 하며 비교 가능한 데이터가 부족하여 적용하기 어려운 경우도 있습니다. 이 방법은 특수 기계 및 장비, 대부분의 무형 자산, 엄격한 지리적 및 환경적 제한이 적용되는 일부 자산의 평가에는 적용되지 않습니다.
수익 접근법
수익 접근법은 평가 대상 자산의 미래 예상 수익의 현재 가치를 추정하여 자산의 가치를 판단하는 다양한 평가 방법을 총칭하는 용어입니다.
가치-효용 이론에 기초한 소득 접근법은 소득이 자산의 가치를 결정하며, 소득이 높을수록 자산의 가치가 높아진다는 이론입니다. 합리적인 투자자가 자산을 구매하거나 투자할 때, 그가 지불하거나 투자하려는 금액은 그가 구매하거나 투자한 자산이 미래에 가져올 수익보다 높지 않을 것입니다. 자산의 수익률은 일반적으로 일정 기간 동안의 소득 흐름으로 표현되며 소득에는 시간 가치가 있습니다. 따라서 자산의 현재 가치를 추정하기 위해서는 미래의 일정 기간 동안의 소득을 자산의 감정 가치인 현재 가치로 환산해야 합니다. 소득 접근법은 자산 가치 평가에서 수익과 자본을 추구한다는 개념, 즉 자본화와 할인을 사용하여 자산 가치를 판단하고 추정하는 방식을 따릅니다. 여기에는 세 가지 기본 요소가 포함됩니다: 첫째, 평가 대상 자산의 기대 수익률, 둘째, 할인율 또는 자본화율, 셋째, 평가 대상 자산의 기대 수익률의 기간. 따라서 위의 세 가지 요소를 명확하게 파악할 수 있는지 여부가 소득 접근법을 적용할 수 있는지 여부의 기본 전제가 됩니다. 이러한 의미에서 소득접근법을 적용하기 위한 전제조건은 첫째, 감정평가 대상 자산의 미래 기대수익이 금전적 측면에서 예측 가능하고 측정 가능하며, 둘째, 기대수익을 얻기 위해 자산의 소유자가 감수하는 위험도 금전적 측면에서 예측 가능하고 측정 가능하며, 셋째, 감정평가 대상 자산이 수익이 발생할 것으로 예상되는 기간을 예측할 수 있어야 한다는 점입니다.
수익 접근법은 기업의 자본화 가치를 진실하고 정확하게 반영할 수 있으며, 투자 결정과 결합할 때 매수자와 매도자가 쉽게 받아들일 수 있습니다. 그러나 예상 수익은 예측하기 어렵고 주관적인 판단과 예측할 수 없는 미래 요인의 영향을 많이 받습니다. 이 방법은 감정평가에서 적용 범위가 작으며 일반적으로 전체 사업 자산 및 미래 수익이 예측 가능한 개별 자산의 평가에 적용 가능합니다.
셋째, 원가법
원가법은 감정대상자산의 대체원가를 먼저 추정한 후 감정대상자산에 존재하는 각종 감가상각요소를 추정하여 대체원가에서 공제하여 감정자산의 가치를 구하는 다양한 감정평가방법을 말합니다.
비용 경로는 항상 감정 대상 자산의 재건 또는 교체라는 아이디어를 통해 진행됩니다. 잠재적 투자자가 자산에 투자하기로 결정할 때, 조건이 허락한다면 해당 자산의 현재 취득 및 건설 비용 이상을 지불하지 않을 의향이 있습니다. 투자 대상이 새것이 아닌 경우, 투자자가 지불하고자 하는 가격은 투자 대상의 새 취득 및 건설 비용에서 자산의 물리적 유형 손실을 뺀 금액을 기준으로 하고, 감정 대상 자산이 기능적으로나 기술적으로 구식인 경우, 투자자가 지불하고자 하는 가격은 투자 대상의 새 취득 및 건설 비용에서 자산의 기능적 감가상각을 뺀 금액을 기준으로 하며, 감정된 자산과 그 제품이 시장의 어려움과 외부의 영향을 받는 경우, 투자자가 지불하고자 하는 가격은 다음과 같습니다. 투자자가 지불하고자 하는 가격은 투자 대상의 신규 취득 및 건설 원가에서 자산의 경제적 감가상각 요인을 뺀 금액을 기준으로 합니다.
원가 접근법은 독립적인 평가 아이디어로서 자산을 재취득하는 관점에서 자산의 교환 가치, 즉 자산의 대체 비용을 통해 자산의 교환 가치를 반영합니다. 감정 대상 자산이 계속 사용 가능한 상태에 있을 때에만 교환 가치의 내용을 구성하는 감정 대상 자산의 전체 원가를 얻을 수 있습니다. 자산의 대체 비용은 자산이 계속 사용될 수 있고 잠재적 소유자와 통제자에게 경제적 이익을 가져올 수 있는 경우에만 잠재적 투자자와 시장에서 인식되고 받아들여질 수 있습니다. 이러한 의미에서 원가 접근법은 주로 계속 사용을 전제로 한 자산의 가치 평가에 적용됩니다. 동시에 원가접근법을 가치평가에 사용하려면 과거 데이터를 사용할 수 있어야 하지만 자산 가치의 원가도 형성해야 합니다.
원가 접근법의 적용에는 자산의 대체 비용, 자산의 유형적 손실, 자산의 기능적 진부화 및 자산의 경제적 진부화라는 네 가지 기본 요소가 포함됩니다.
자산의 가치는 원가에 따라 달라집니다. 자산의 최초 원가가 높을수록 자산의 원래 가치도 커지며, 그 반대의 경우도 마찬가지이며, 이 둘은 질적 및 양적으로 동일합니다. 원가 접근법을 사용하여 자산을 평가하는 것은 자산의 대체 비용을 결정하는 것으로 시작됩니다. 대체 비용은 현재 시장 상황에서 새로운 자산을 재구축하기 위해 지불해야 할 총 금액입니다. 대체 비용은 원가와 동일하지만 서로 다른 가격 수준을 반영합니다. 전자는 자산 평가일의 시장 가격 수준을 반영하는 반면, 후자는 자산을 처음 구매하고 건설할 때의 가격 수준을 반영합니다. 다른 모든 것이 동일하다면 자산의 대체 비용이 높을수록 자산의 대체 가치는 커집니다.
자산의 가치는 자산 자체의 움직임 및 기타 요인에 따라 변화하는 변수이기도 합니다: 자산을 사용한 후에는 물리적 특성이 계속 감소하고 자산의 가치가 점차 감소하여 상당한 감가상각이 발생하며, 새로운 기술의 대중화 및 적용, 기업의 원래 자산 및 커뮤니티에서 널리 사용되는 자산이 원래 자산에 비해 기술이 분명히 뒤처지고 성능이 저하되며 이에 따라 자산의 가치가 감소하여 상당한 감가상각이 발생합니다. 기능적 감가상각: 자산 이외의 외부 환경 요인의 변화로 인해 자산의 가치가 감소하는 경우입니다. 이러한 요인에는 경제적 감가상각을 유발하는 정치적 요인, 거시 정책적 요인 등이 포함됩니다.
원가접근법을 사용하여 자산을 평가하기 위해서는 첫 번째 단계로 평가 대상 자산을 식별하고 대체원가를 추정하며, 두 번째 단계로 평가 대상 자산의 내용연수를 결정하고, 세 번째 단계로 평가 대상 자산의 손실 또는 감가상각을 추정하며, 마지막 단계로 평가 대상 자산의 가치를 계산하여 결정하는 과정을 거칩니다.
원가 접근법은 자산의 손실을 충분히 고려하며, 감정 결과가 더 공정하고 합리적인 경향이 있어 개별 자산 및 특정 목적의 자산을 평가하고 사업 자산을 보존하는 데 도움이 됩니다. 자산의 미래 수익을 계산하거나 시장 참조를 구하기 어려운 조건에서 널리 사용될 수 있습니다. 그러나 원가 접근법은 많은 작업이 수반되는 방법이고 과거 데이터를 기반으로 현재 가치를 판단하기 때문에 이러한 가정에 대한 타당성을 충분히 분석해야 합니다. 또한 경제적 감가상각을 완전하고 정확하게 계산하는 것은 쉽지 않습니다.
넷째, 평가방법의 선택
(I) 자산평가방법 간의 연계
평가의 방식과 방법은 평가의 목적을 달성하기 위한 수단입니다. 특정 경제행위에서 동일한 시장조건 하에서 동일한 상태의 동일한 자산에 대한 평가가치는 객관적이어야 하고, 이러한 객관적 평가가치는 감정인이 선택한 평가방법과 접근방법이 다르다고 해서 전혀 다른 결과를 낳지 않는데, 이는 평가의 기본 목적이 평가방법과 접근방법 간의 내재적 연관성을 결정하기 때문이다. 이러한 내재적 연관성은 감정인이 동일한 조건에서 동일한 자산을 평가하고 상호 검증하기 위해 다양한 감정 접근법과 방법을 사용할 수 있는 이론적 근거를 제공합니다. 동일한 자산을 평가하기 위해 서로 다른 평가 접근법과 방법을 사용하는 경우 평가 목적, 평가 전제 및 평가 대상의 상태의 일관성이 보장되어야 할 뿐만 아니라 서로 다른 평가 접근법과 방법을 사용하여 선택한 경제적 및 기술적 매개 변수의 합리성이 보장되어야 합니다.
자산 평가의 기본 목표의 일관성으로 인해 동일한 자산의 평가에 대해 여러 가지 접근법과 방법이 채택될 수 있습니다. 이러한 접근법과 방법을 사용하기 위한 전제 조건이 충족되고 평가자가 적절한 전문적 판단을 할 수 있다면 다양한 접근법과 방법의 결과는 수렴되어야 합니다. 다양한 평가 접근법과 방법의 결과가 크게 다른 경우, 첫째, 특정 평가 접근법이나 방법의 적용을 위한 전제 조건이 충족되지 않았거나, 둘째, 분석 과정에 결함이 있거나, 셋째, 구조 분석에 문제가 있거나, 넷째, 평가 결과의 근거가 되는 정보 기반 중 일부가 왜곡되거나, 다섯째, 평가자의 전문적인 판단이 잘못된 경우 등의 이유가 있을 수 있습니다. 따라서 평가자는 다양한 평가 접근 방식과 방법에 대한 논리적 분석 블록 다이어그램을 수립하여 비교 분석을 통해 문제를 식별하는 데 도움이됩니다. 문제 파악을 바탕으로 평가자는 평가 접근 방식이나 방법을 선택할뿐만 아니라 문제의 원인을 분석하고이를 해결하기위한 해당 대응책을 연구하고 최종적으로 평가 값을 결정해야합니다.
(ii) 자산 평가 방법의 차이점
다양한 평가 접근법과 방법은 서로 다른 관점에서 자산의 가치를 반영합니다. 평가 대상의 가치를 시장 기준과 비교하여 구하든, 평가 대상의 기대 수익률을 기준으로 할인하여 구하든, 자산의 재취득을 기준으로 평가 대상의 가치를 구하든, 모두 특정 조건 하에서 평가 대상의 가치를 설명하는 것으로 본질적으로 서로 연결되어 있으며 서로 대체할 수 있습니다. 그러나 각 평가 방법에는 고유 한 적용 프로세스가 있으며 해당 정보 기반이 필요하며 평가 결론도 특정 관점에서 자산의 가치를 반영합니다. 따라서 다양한 평가 접근 방식과 방법이 다릅니다.
감정의 구체적인 목적, 시장 상황, 감정 대상의 사용 상태 설정, 감정 대상 자산의 유형이 다르기 때문에 감정 대상 자산의 유형이 다릅니다. 이러한 특성으로 인해 각기 다른 유형의 자산의 가치를 평가할 때 평가 접근 방식이나 방법은 효율성과 직접성에서 차이가 있습니다. 평가자는 평가 작업을 완료하기 위해 가장 직접적이고 효율적인 평가 방법을 선택할 수 있는 능력을 갖추어야 합니다.
(III) 자산평가방법의 선정
자산평가방법의 선정은 실제로 세 가지 수준, 즉 세 단계의 선정 과정으로 구성되는데, 첫 번째 수준은 평가기술 아이디어의 수준, 즉 세 가지 평가방법의 기반이 되는 평가기술 아이디어의 적용 가능성을 분석하는 것이고, 두 번째 수준은 다양한 평가 아이디어를 바탕으로 평가기술을 실현하기 위한 구체적인 기술 방법을 선정하는 것이며, 세 번째 수준은 평가기술의 실현을 위한 평가기법을 선정하는 것이다. 세 번째 단계는 기술 방법의 결정을 전제로 다양한 기술 평가 방법을 사용하여 설계된 기술 매개 변수를 선택하는 것입니다.
자산 평가 접근 방식과 방법의 다양성은 감정인이 평가 작업을 효과적으로 완료하기 위해 적절한 접근 방식과 방법을 선택할 수있는 실질적인 가능성을 제공합니다. 자산 가치를 효율적이고 쉽고 합리적으로 추정하기 위해서는 감정 접근법과 방법을 선택하는 과정에서 다음과 같은 요소에 유의해야합니다. 첫째, 감정 방법의 선택은 감정 목적, 감정 당시의 시장 상황, 감정 과정 중 감정 대상의 상태 및 결정되는 자산 감정 가치의 유형과 양립 할 수 있어야하며, 둘째, 감정 방법의 선택은 감정 대상 및 유형, 물리 화학 상태 및 기타 요소의 제약에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 시장 레퍼런스나 영업 기록이 없는 자산의 경우 원가 접근법과 그 방법만을 선택하여 평가할 수 있고, 특수 기술을 보유하고 운영 중인 기업의 경우 수입 채널과 방법을 우선적으로 선택할 수 있으며, 셋째, 다양한 평가 방법의 적용에 필요한 데이터와 정보 및 주요 경제 변수 수집의 가용성에 의해 평가 방법의 선택이 제약을 받습니다.
각 평가 방법의 적용은 충분한 데이터를 기반으로 해야 합니다. 특정 평가 접근법 및 방법에 필요한 데이터를 비교적 단기간에 수집하는 것이 어려울 수 있습니다. 이러한 경우 평가자는 대체 평가 경로 및 평가 방법을 고려해야 합니다.
요컨대, 평가 방법을 선택하는 과정에서 현지의 여건과 상황에 주의를 기울여야 하며, 일정한 패턴이나 순서에 따라 기계적으로 선택해서는 안 됩니다. 다만, 어떤 평가 경로와 방법론을 선택하든 평가의 목적, 평가의 근거가 되는 가정과 조건이 평가에 사용되는 다양한 변수 데이터 및 평가 결과와 성격과 논리가 일치하도록 해야 한다. 특히 동일한 평가 대상을 평가하기 위해 여러 평가 접근법 및 방법을 사용하는 경우, 각 평가 접근법 및 방법의 적용에 따른 다양한 가정, 전제조건 및 데이터 매개변수의 비교가능성을 확보하여 서로 다른 평가 접근법 및 방법을 사용하여 도출된 평가 결과의 비교가능성 및 상호 검증 가능성을 보장할 필요가 있습니다.