첫째, 토지 이전은 표준화되지 않았으며, 민속, 구두, 단기, 무작위라는 일반적인 문제가 있습니다. 현재 농촌 토지 이전은 일반적으로 "3 더 3 덜"현상, 즉 친척과 친구가 더 많고 전문 가구가 적고 하도급, 임대 또는 계약 농업이 더 많고 흐름이 적으며 구두 상담이 더 많고 서면 계약이 적습니다. 농지 양도의 민속적 특성은 농지 양도가 시장 거래가 아닌 지인, 친척, 친구 사이에서 이루어지는 경우가 많다는 사실에 반영되어 있습니다. 2005년 중국 인민대학교와 미국 농촌개발연구소가 17개 성의 농지 양도 실태를 조사한 결과, 양도된 농지의 87.6%가 친척이나 마을 주민에게 양도되었고, 2007년 산둥성 등 10개 성의 토지 양도 실태 조사에서는 65.1%가 양도인과 직접 협상(서로 잘 아는 사람), 21.7%가 마을위원회를 통해 협상하는 방식을 선택했다. 16.3%는 지인을 통한 협상을 선택했으며, 토지 양도 대리인(토지 양도 중개업자)을 통한 협상은 2.3%에 불과했습니다. 구두 토지 양도: 농지 양도 시 합의서나 계약서를 작성하지 않고 양 당사자가 구두로 합의하는 경우가 많으며, 2005년 조사에 따르면 농지를 양도한 농민 중 46%가 기한을 합의하지 않았고, 86%는 농지 양도 시 서면 계약서를 작성하지 않은 것으로 나타났다. 기한에 합의한 경우에도 '구두'로 합의한 경우가 많았고, 계약서가 불완전하고 불규칙적이었습니다. 대부분의 양도가 구두 계약에 따라 이루어지기 때문에 양도 기간이 불분명하고 거래 당사자 모두의 권리와 의무가 불분명합니다. 단기 토지 양도: 농지 양도는 보통 1년 이내에 이루어지며, 1년을 초과하는 경우는 드뭅니다. 표본 조사에 따르면 농민의 44.1 %는 양도 기간이 1 년, 57.5 %는 양도 기간이 5 년 미만이며 양도 기간이 더 긴 농가는 1.4 %에 불과합니다. 토지 순환의 무작위성: 농지의 순환은 불확실성이 있고, 제약이 없으며, 갈등을 일으키기 쉽습니다. 안후이성, 후난성, 쓰촨성 및 기타 성에서 불확실한 순환 기간의 비율은 60 %를 초과합니다. 일부 사람들은 계약을 체결하더라도 특정 절차를 따르지 않고 필요한 절차를 이행하지 않으며 불규칙한 절차, 불완전한 조건 등의 문제가 있습니다. 법적 안전 장치가 부족하여 토지 순환 관계가 혼란스러워 경작지 보호 관리에 큰 어려움을 겪고 있습니다. 둘째, 토지 양도 규모가 작고 양도 효율이 높지 않습니다. (1) 토지 이전 규모와 효율성에 영향을 미치는 주요 문제는 수요 규모와 거래 세분화 사이의 모순에 있습니다. 일부 농업 가공 선도 기업 및 대규모 운영 심기에는 넓은 면적의 토지가 필요하며, 상장 및 거래는 기본적으로 조각난 토지, 넓은 면적의 토지는 거의 볼 수 없습니다. 토지는 소규모 가구간에 흐르지 만 대규모 가구로 흘러 소규모 운영을 형성합니다. 토지 이전 규모가 작고 이전 주기가 짧으며 집중도가 낮기 때문에 경작지의 대규모 운영 및 기계화 효과를 강조하기 어렵습니다. 또한 짧은 이전 주기는 농부들의 약탈적 생산과 운영을 조장하여 지속 불가능한 토지 비옥도를 초래할 것입니다. (2) 농지의 시장 가치가 반영되지 않아 소득이 낮게 이전됩니다. 농촌 토지 이전에서 이전 임대료의 가격은 양측 간의 협상에 따라 지역마다 크게 다릅니다. 단기 토지 이전은 현물 지급을 기준으로 하고 장기 이전은 현금 지급을 기준으로 합니다. 2007년 국무원 발전연구센터가 실시한 조사에 따르면 중국의 토지 양도 평균 임대료는 1무당 293위안에 불과했으며, 일부 사람들은 토지 사용권을 포기하지 않고 그냥 토지를 포기하고 양도하는 경우도 있었습니다. 동부, 중부, 서부 지역의 평균은 각각 417위안/무, 185위안/무, 1,71위안/무입니다. 경제적으로 가장 발전한 장쑤성 쑤저우시와 상하이 진산구에서도 각각 595위안/무, 468위안/무에 불과합니다. (3) 토지 임대료 상승. 농촌 세제 개혁 이전에는 농민들의 부담이 컸고 식량 가격도 낮았습니다. 농민 간의 토지 이전은 종종 상대방에게 토지를 무상으로 경작할 수 있도록 제공하고 상대방은 각종 세금과 수수료를 지불하는 방식으로 이루어졌습니다. 농촌 개혁이 심화되고 중앙 정부의 농업 지원 정책이 강화되면서 토지 소득은 뚜렷한 상승 추세를 보이고 있습니다. 시장 가격에 따라 임대료나 하청료에 대한 분쟁이 수시로 발생합니다. 셋째, 농민들은 토지 계약 관리권 이전에 대해 막연하게 이해하고 있으며 동기 부여가 충분하지 않습니다. 토지는 농민에게 가장 기본적인 생산 수단이자 가장 기본적인 생계 보장 수단입니다. 특히 경제적으로 낙후된 지역의 농민들은 토지에 대한 의존도가 뿌리 깊습니다. 일부 농부들은 토지 양도가 자신의 이익에 불리하게 작용할 것을 우려해 토지 양도에 참여하기를 두려워합니다. 그들은 차라리 보상없이 자신의 토지를 다른 사람에게 양도하거나 심지어 자신의 토지를 다른 사람에게 포기하여 토지 이전에서 실제 문제가되고있는 버려진 토지 현상이 증가합니다. 경제적으로 낙후된 지역에서는 대부분의 농민이 여전히 전통적인 농업 생산 및 운영 단계에 있으며 토지는 여전히 농민의 가장 기본적인 생활 수단입니다. 대부분의 농민들은 토지 양도 후 토지 계약 권리와 기본 생계를 잃을 것을 우려하고 있으며, 이는 객관적으로 토지 양도를 제한합니다. 특히 현재 농촌 사회 보장 제도는 완벽하지 않습니다. 농촌 사회 보장 시스템이 완전히 구축되지 않았기 때문에 농민의 걱정을 해결할 수 없기 때문에 토지에 대한 장기적인 의존에 대한 농민이 오랫동안 계속 존재할 것입니다. 넷째, 토지 양도 서비스가 제자리에 있지 않고 정보 채널의 이전이 원활하지 않습니다. 현재 대부분의 지역은 통일되고 표준화 된 토지 계약 관리권 양도 시장, 양도 중개 기관, 토지 계약 관리권 양도 가격 평가 기관이 부족하여 토지 계약 관리권 양도 시장을 형성하지 못했습니다. 일부 지역은 양도 중개 기관을 설립했지만 서비스가 뒤쳐져 있고 시장 운영 메커니즘이 아직 형성되지 않아 토지 계약 관리권 양도를 제한하고 있습니다. 최근 몇 년 동안 많은 타운십이 토지 이전 서비스 센터를 설립했지만 대부분은 이름 만 존재하고 있으며, 그중 일부만이 농업 부서에 수치 통계를 위해 매달려있어 실제로 서비스 매체를 이전하고 서비스 기능을 수행하며 중개자 역할을하는 역할을합니다. 현재 정보 이전, 공개 기능이 완료되고 중개 서비스, 관리 규범 및 엄격한 토지 이전 시장 운영 메커니즘 및 서비스 기관이 완전히 형성되지 않았습니다. 농촌 토지 계약 정보 관리가 이루어지지 않았고 정보 채널의 전송이 원활하지 않으며 공급 및 수요 측면 정보의 전송이 적시에 통신 할 수 없어 토지 이전의 표준화 된 개발을 객관적으로 제한합니다. 다섯째, 농촌 토지 이전 관리의 표준화 된 관리가 부족합니다. (1) 농촌 토지 이전 관리에는 구체적인 시행 규칙, 이전 절차, 방법, 파일 관리 및 기타 통일 된 규정 부족의 다른 측면이 부족합니다. 풀뿌리 정부와 마을 단위 조직은 양도 서비스를 효과적으로 제공 할 수 없으며 토지 계약 관리 부서의 토지 계약 관리권 양도에 대한 관리 및 감독 기능이 충분히 발휘되지 않았습니다. (2) 풀뿌리 행정 개입에 대한 제약이 부족합니다. 농민들이 자발적으로 시장을 통해 농지를 이전하는 것이 아니라, 많은 농지 이전이 행정 명령을 통해 공동체와 마을 위원회에 의해 일방적으로 시행되고 있습니다. 토지 양도 과정에서 일부 지역에서는 농민이 아닌 마을 간부가 토지 양도 결정을 내리는 경우도 있습니다. 토지 계약 기간이 짧고 농민의 토지 재산권에 대한 인식이 낮기 때문에 많은 농민이 마을 간부가 계약 한 토지를 양도하는 데 무관심하여 토지 양도 과정에서 자신도 모르게 토지를 잃게됩니다. (3) 토지 계약 30년 연장을 완전히 이행하지 않은 곳이 아직 몇 군데 있으며, 일부 지역에서는 계약이 표준화 된 방식으로 체결되지 않았고 사업권 증명서가 가구에 발급되지 않았으며 농민이 계약 된 토지에 대한 안전감이 부족합니다. 양도 계약은 토지 가치 상승과 가격 상승 요인을 고려하지 않아 분쟁이 발생하기 쉽습니다. 동시에 농촌 토지 계약 운영권 양도에 대한 지원 정책이 부족하고 대규모 가구에 대한 대출이 어려운 것도 농촌 토지 계약 운영권 양도 및 대규모 운영에 제약을 가하고 있습니다. 여섯째, 토지 양도 이익 분쟁은 여전히 여러 곳에서 다양한 정도로 존재합니다. 장쑤성 52개 향진(진)의 일부 농촌 간부를 대상으로 한 조사에 따르면 토지 양도 계약, 계약서 또는 토지 양도 계약이 부족하고 계약이 표준화되지 않았으며 토지 양도 규모가 확대되면서 일부 지역에서는 여전히 토지 양도 분쟁이 증가하고 있다. 설문조사에 참여한 104명의 농촌 간부 중 56명(53.9%)은 2003년 토지 양도 분쟁이 전년도와 비슷하다고 답했습니다. 31.7%인 33명은 2003년에 토지 양도 분쟁이 전년도에 비해 감소했다고 답했고, 14.4%인 15명은 2003년에 토지 양도 분쟁이 전년도에 비해 증가했다고 답했다. 이 15개 농촌 간부가 위치한 향진(진)에서는 2006년 5438건, 2002년 107건, 2003년 +0~6월에 총 64건의 토지 양도 분쟁이 발생했습니다. 토지 양도 분쟁은 주로 다음과 같이 나타납니다. 농민 간 계약 체결률이 높지 않고 단기 양도에서는 토지 양도 양 당사자가 합의한 이익과 권리 의무가 명확하고 표준화되지 않아 쉽게 분쟁으로 이어질 수 있으며 장기 양도에서는 양 당사자의 이익을 조정하는 메커니즘이 완성되지 않아 운영 위험과 시장 변화에 따라 이해 상충이 쉽게 촉발 될 수 있습니다. 또한 일부 지역의 풀뿌리 간부들은 농민의 토지 권익 보호와 농촌 기본 사업 체계 준수의 중요성에 대한 이해가 부족하고 일방적으로 대규모 농업 운영을 강조하고 추진하면서 농민의 정당한 권익을 무시하거나 심지어 침해하고 있으며 일부 지역은 조건에 관계없이 맹목적으로 양도 지표를 설정하고 농민의 의사에 반하여 토지를 강제로 양도함으로써 토지 양도 분쟁을 유발하기도합니다. 일곱째, 토지 양도 과정에서 문제가 되는 토지 용도를 변경하려는 업자의 횡포가 두드러진다. 농업 목적의 토지 양도를 변경하는 곳도 있습니다. 예를 들어, 양도 된 경작지를 나무를 심거나 양어장을 파는 데 사용하며 일부는 비농업 건설에 참여하기도합니다. 가장 눈에 띄는 문제는 경작지를 농지로 변경하는 것입니다. 곡물 경작의 효율성이 낮기 때문에 대규모로 양도된 경작지 중 곡물 경작에 사용되는 토지는 거의 없습니다. 양도 된 토지 중 곡물의 면적과 비율은 더 감소하는 경향이 있습니다. 농업부의 조사 통계에 따르면 농민간에 양도 된 토지의 비율은 71 . 9퍼센트인 반면, 기업 및 소유주에게 양도된 토지의 비율은 6.4퍼센트에 불과합니다. 앞으로 많은 곳에서 유통 면적은 증가하고 식량 재배 면적은 감소 할 것입니다. 남부의 일부 구릉지와 산악 지역에서는 이주 농민들이 보상없이 양도 한 생산 조건이 좋지 않은 일부 토지가 경작되지 않았고 일부는 휴경 상태로 남아 있습니다. 조사에 따르면 양도 된 토지의 대부분은 경작에 사용되며 일부는 축산업, 어업 및 2 차 및 3 차 산업에 사용되며 특히 비농업 토지의 이전이 더 파괴적인 것으로 나타났습니다. 일부 농경지에서는 토지수탈에 사용되기도 하고, 일부는 토지 이전에 관한 관련 국가 정책을 위반하여 흙을 채취하고 모래를 파내 벽돌 공장을 짓고 영구 고정 시설을 건설하기도 합니다.